21. ¿Por qué medir la rentabilidad de un proyecto inmobiliario usando la TIR y no el margen?

Los desarrollos inmobiliarios no toman meses, toman años. Por tanto, la utilidad o margen sobre el costo, o sobre las ventas, son un indicador insuficiente para analizar la viabilidad financiera de un proyecto. La decisión de hacer un negocio inmobiliario debe ser en basada a la rentabilidad, por ejemplo, mediante la Tasa Interna de Retorno (TIR) y otros indicadores complementarios. En este episodio Gustavo Márquez, nos cuenta porque y que deben tener en cuenta para calcular la TIR y el patrimonio requerido para un proyecto.

Gustavo Márquez, Gerente de Gerpro, un Ingeniero Civil colombiano con una maestría en gerencia de proyectos y estudios complementarios en modelación y análisis financiero

Gustavo tiene una pasión como pocos por el estudio de la estructuración y control de proyectos inmobiliarios, él ha venido trabajando con constructores en Latinoamérica grandes y medianos desde hace más de 15 años y desde 2012 desarrolló un concepto y un programa, que inicialmente era en Excel, que permitía modelar automáticamente flujos de caja de un proyecto de desarrollo inmobiliario, donde interactúan las ventas, ingresos y costos en el tiempo.

Gustavo en el 2015 conformó un equipo de trabajo con quienes son ahora sus socios y así desarrollaron una plataforma online llama IngeMAX MAFP, el primer modelo de análisis y control financiero en Latinoamérica que funciona en ambiente web y está totalmente enfocado en el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

IngeMax MAFP tiene 48 clientes en diferentes países: Colombia, Perú, Ecuador México y España. Quienes están generando nuevos negocios inmobiliarios y controlando negocios por más de 600 millones de dólares en ventas al año.

Un desarrollo inmobiliario requiere la integración de varias disciplinas, a saber:

• La parte arquitectónica,

• La ingeniería, en todas sus disciplinas en términos de la estructura, la parte hidráulica, la cimentación, redes eléctricas etc.

• La gerencia de proyectos en la planeación, ejecución, y control de costos

• La parte financiera, que determinan los ingresos, bien sea de las ventas y la renta si es un proyecto donde no se saldrán la vender las unidades.

la rentabilidad de proyecto de desarrollo inmobiliario se analiza a partir los flujos de caja, los flujos negativos son los que salen de la cuenta bancaria del proyecto y positivos cuando entran son las ventas o las rentas. Todos los flujos se deben llevar a Valor Presente para determinar la rentabilidad y así determinar si vale la pena o no invertir en un proyecto.

Un cambio de un de las variables del proyecto tiene un impacto en la rentabilidad del negocio.

El que los desarrolladores inmobiliarios empiecen a pensar en la rentabilidad y no en la utilidad o margen requiere de un cambio de paradigma. Este análisis no es se hace con una hoja de cálculo en Excel sencilla, pues es un análisis multidimensional en donde todas estas variables se desarrollan con la variable tiempo.

La utilidad debe ser una consecuencia de un negocio bien equilibrado y bien estructurado. Esto significa que para hacer un buen negocio y sobre todo un buen negocio inmobiliario yo debería saber: cuál es el volumen de capital que tengo que invertir, cuando me lo va a devolver el negocio y cómo puedo optimizar ese capital disminuyendo mi aporte mediante apalancamiento externo y ojalá apalancamiento barato, que genere un costo menor.

Muchos desarrolladores inmobiliarios, constructores, inician un negocio de esta clase, que en general son negocios grandes, únicamente con un Estado de Resultados estático que les calcula el margen, que es simplemente las ventas menos costos, sin tener ni idea de cuánto capital van a invertir, cuándo podrán recuperar su capital, cuál va a ser su nivel de endeudamiento, de dónde se van a endeudar, con qué entidades, etc. Entonces, la mejor medida de la generación de valor, fácil de analizar, fácil de entender, pues es la Tasa Interna de Retorno (TIR), porque ella me permite comparar este negocio con otros negocios que tienen flujos diferentes.

Si alguien te pide que inviertas mil dólares en un negocio y te dice que te va a devolver dos mil, ¿es esa información suficiente para invertir mil dólares y esperar a ganar el doble?

Es importante tener en cuenta cuándo te los va a devolver. Si es muy rápido, por ejemplo, yo te devuelven dos mil dólares en dos días, el negocio es sospechoso, hay un riesgo, eso significa que intrínsecamente estas sintiendo que es “demasiado rentable” y que podría ser ilegal o una estafa.

En cambio, si devolver el dinero demora un año, de pronto sientes que no vale la pena esperar tanto por una utilidad tan baja, lo que estás sintiendo es que la rentabilidad es demasiado baja y que podría hacer un mejor negocio.

Esto es precisamente lo que indica la Tasa Interna de Retorno (TIR), ya que en ambos casos la utilidad es la misma, en ambos casos te ganas mil dólares (mismo margen) con una inversión de mil dólares.

Siempre debería desarrollar un modelo financiero. Si no lo haces estas andando a ciegas por completo y sencillamente no puedes más que intuir cuánto debes invertir y eso le puede traerte problemas.

Cuando construye su modelo financiero el desarrollador parte de una cascada de recursos para fondear la caja. Esta cascada puede tener más componentes, pero básicamente son tres en el siguiente orden en que deberían buscarse:

• Recursos de sus compradores

• Recursos de apalancamiento o créditos

• Recursos propios o capital privado

Ese es el orden de recursos más baratos a recursos más caros. Siempre debe tenerse claro que nuestros propios recursos son los más caros de todos.

Este concepto es muy importante y todos los analistas financieros lo saben en profundidad, pero es bastante contraintuitivo, ya que incluso algunas empresas grandes tienden a sentir que sus recursos están ahí en exceso y que les bajan costo financiero, pero eso no es verdad, básicamente porque sus propios recursos deberían poder ser invertidos en varias opciones simultáneamente, generando mayor rentabilidad que lo que cuestan los créditos.

Desafortunadamente rara vez se pueden conseguir en ese orden. Los recursos de los compradores solo se pueden tener cuando ocurren las ventas y se hayan liberado por los mecanismos que tiene cada país para disminuir el riesgo para los compradores, en Colombia hay fiducias, en México primero se construye y luego se vende, en Perú el banco toma el control de proyecto por completo, etc.

Entonces al principio no se tienen recursos de compradores, pero sí, un volumen grande de egresos con un volumen creciente mes a mes, puesto que se requiere diseñar, vender, mantener nóminas y hacer que la empresa esté viva.

Entonces el siguiente paso es intentar con desembolsos de créditos, pero más allá de créditos de tesorería o créditos comerciales, que tienen unas condiciones bien altas de tasa y de cuotas, es difícil apalancar un proyecto en sus primeras fases, entonces están los mecanismos de créditos de apoyo a la construcción, créditos constructores, puentes constructor, etc., depende del país, pero estos solo se desembolsan a partir del inicio de la construcción. En ese momento ya se debería poder, aunque no siempre se logra, de no tener que invertir más recursos propios, sin embargo, a veces sencillamente no se puede. Entonces, por diferencia de caja: ingresos – costos en el mes, en toda esa fase previa, que se conoce como la fase preoperativa del proyecto, tengo se deben cubrir los costos, sin más ingresos, y esos desembolsos son los que efectivamente están en riesgo, pues si se logra comenzar a construir, porque no se vendieron las unidades o porque cambiaron las condiciones de mercado o lo que sea, ese capital se pierde en gran medida. Y ese es el cálculo del equity.

Esto generalmente se da a lo largo de por lo menos seis meses y en la mayoría de los casos se extiende por 18 a 24 meses y en proyectos más grandes puede llegar a varios años de inversión.

En Bienes raíces, compartimos completamente la filosofía que todo proyecto inmobiliario, no solo proyectos de construcción deben ser medido por medio de la TIR. Precisamente esta es la metodología que nosotros utilizamos para evaluar nuestros proyectos de inversión en Inglaterra. Si estas interesado en conocer sobre el fondo de Inversión de propiedades en Liverpool de LAUK Holdings, el cual utiliza esta metodología, pueden contactarlos directamente a info@laukholdings.com

Si estas interesado en hacer una prueba piloto de IngeMax MAFP para tus propios proyectos y ver todas las bondades de la plataforma, pueden contactar a Gustavo Márquez y su equipo vía email a info@gerpro.co

Igualmente, si están interesados en conocer los proyectos inmobiliarios que desarrollamos por medio de nuestra empresa LAUK Holdings en Liverpool visiten la pagina web www.laukholdings.com