EPISODIO 33
Si quieres remodelar, renovar, o extender una propiedad en el Reino Unido, bien sea porque es una propiedad para vivir o una propiedad que vas a rentar, te tengo aquí 5 recomendaciones para que puedas realizar la obra en el costo que estas esperando, en el tiempo que esperas y sobre todo para que no sea un dolor de cabeza.
Espero las encuentres muy útiles.
Si quieres remodelar, renovar, o extender una propiedad en el Reino Unido, bien sea porque es una propiedad para vivir o una propiedad que vas a rentar, te tengo aquí 5 recomendaciones para que puedas realizar la obra en el costo que estas esperando, en el tiempo que esperas y sobre todo para que no sea un dolor de cabeza.
Espero las encuentres muy útiles.
1.- El Propósito de la Obra.
La primera recomendación es el propósito, ¿Qué quiero decir con esto?
Debes tener muy claro por qué quieres renovar tu propiedad, puede ser porque es una propiedad que tú vas a alquilar, o puede ser una propiedad que tu compraste la cual vas a renovar y vas a vender y estas esperando, obviamente, que aumente el valor y tengas una utilidad.
La tercera causa es porque tú puedes comprar una propiedad a la que le vas a adicionar valor y luego esperas a que un banco te la re-financie, para recuperar todo o la mayor parte del dinero que invertiste, que es la estrategia que nosotros seguimos en nuestro negocio.
Si estás hablando del primer caso, una propiedad para alquilar, debes de tener presente cuál es tu mercado, cuáles son las exigencias o las necesidades de ese mercado, a pesar de que sin lugar a dudas tus gustos son impecables, estoy seguro que lo que a ti te gusta, o la propiedad donde tú quieres vivir es diferente a la propiedad que está buscando la persona a la que le vas a arrendar dicha propiedad.
Esto no debe perderse de vista, a veces nosotros queremos colocarle muchas cosas que no van a incrementar la renta mensual, pero si van a aumentar los costos de la obra. Eso es un punto importante.
Si es lo contrario, hablamos de una propiedad que tu esperas vender, debes tener en cuenta quienes son tus clientes, porque una cosa es una propiedad para alguien que se vaya a vivir en ella, y otra es una propiedad que tú le vayas a vender a un inversionista para que la rente.
Si es una propiedad para que alguien viva en ella, de pronto el estándar de renovación va a ser mucho más alto; Pero si es para alguien que vaya a rentarla, lo más importante es el retorno en la inversión que le dé a tu comprador.
No debes perder ese punto de vista, ya que es un balance muy fino, no quiere decir que harás las remodelaciones más baratas que puedas, pero debes tener en cuenta cual es el mercado y cuál es la estrategia de salida que estás pensando para así devolverte y hablar con tu equipo de arquitectos y diseñadores para definir el alcance que tú quieres de tu proyecto.
2.- Aclara tus objetivos.
La segunda recomendación es nunca empezar las obras hasta que no tengas una certeza de que las obras, o la renovación, o la extensión que vas a hacer va a incrementar bien sea la renta o el rendimiento de la inversión, obviamente algunas veces debemos renovar cosas que han llegado al final de su vida útil.
Pero si tu deseas mejorar tu propiedad tienes que preguntarte por cada elemento, ¿Esto me va a incrementar la renta?
Te pongo un ejemplo:
Si vas a renovar un cuarto el cual tiene un baño, pensemos, ¿Vamos a colocar una tina? O, ¿Vamos a colocar una ducha?
Si se coloca una tina vamos a tener un baño más grande, pero habría que mover los muros de división. Tenemos que preguntarnos si alguien estaría dispuesto a pagarme £10, £20, £30 o £50 mensuales adicionales por tener una tina.
Si eso no hace la diferencia, además de que a ti te encante la tina, pues de pronto no la colocamos.
Otro ejemplo, ¿Qué tal si vamos a re-cablear la propiedad? y colocamos tomas de corriente que tengan cargadores con USB, ¿Tú crees que eso es un factor más importante para alguien que tener una tina en un baño?
Esto dependerá del conocimiento de tu mercado.
En nuestro mercado, por ejemplo, ese es un factor muy importante, así como que tengan un televisor con una conexión a Internet y le permita a la gente tener por ejemplo Netflix o Amazon Prime. Esos sí adicionan al valor de la renta, pero ten presente que no necesariamente aumentan el valor de la propiedad para una valoración del banco.
Por otro lado, si tu estrategia es renovar para que luego el banco te re-valorice la propiedad y puedas reciclar la mayor parte del dinero invertido, tienes que hablar con los evaluadores de los bancos que hacen normalmente esos peritajes y preguntarles cuales son los criterios que hacen que el valor sea adicional. Y te aseguro que te vas a encontrar que los criterios más importantes son:
- Aumento en el número de cuartos
- Aumento en el número de cuartos que tengan un baño privado
- Los acabados de la propiedad
Estas son las cosas más importantes, así que debes encontrar un balance entre lo que quieres. Nuevamente, debes decidir si el objetivo es aumentar la renta de lo que ya tienes o aumentar la cantidad de dinero que vas a reciclar.
3.- Planea la cotización de tu obra.
La tercera recomendación es, nunca empezar la obra hasta que no tengas una cotización en firme, por escrito, eso no quiere decir un número en una servilleta, entre más detalle y mejor sea la comunicación entre quien ejecuta la obra y tu como parte contratante, vas a minimizar posibles malentendidos y dolores de cabeza.
¿Esto que quiere decir? Que te gastes tiempo y energía planeando la obra y preparándote.
¿Por qué esto es tan importante?
Cuando estás en una obra hay algo que nosotros llamamos “Ya que”.
“Ya que levante los tapetes pues cambiemos la madera que está debajo”
“Ya que voy a cambiar el baño pues por qué no de una vez cambió la cocina”
Estos “Ya que” son extras que hacen que los presupuestos se salgan de lo que tenías planeado muy fácilmente, además también se alarga en tiempo. Tienes que pensar que el contratista tenía planeado trabajar en tu proyecto por 2 o 3 meses dependiendo de la complejidad de la obra y ahora de un momento a otro tu proyecto se alarga, el contratista va a tener afán de entregar tu obra porque seguramente él ya tiene otro proyecto que hacer.
No puedes empezar a pedir muchas cosas y demorar la obra porque no solo te va a impactar el costo sino también la calidad, y probablemente la ejecución total del proyecto.
Te invito a que veas la mini serie que hemos estado haciendo donde mostramos el seguimiento que le hacemos a una de las casas que estamos renovando en Liverpool, en este momento tenemos 6 proyectos y escogimos uno de ellos al azar para hacerle un seguimiento desde el día que se compró la propiedad, cuando hicimos los esquemas de renovación, la interacción que tuvimos con los arquitectos y diferentes profesionales y por último la contratación.
Quiero invitarte, en el caso de que no lo hayas visto, a que mires el episodio número 7 donde hablo sobre como antes de ir con tu contratista a pedir una cotización, le hagas un “Reboot”, que en español podríamos llamarle “empelotar” la obra.
¿Qué quiero decir con esto?
Quitar papeles de colgadura, las alfombras, las baldosas, saca todos los muebles, si puedes (en caso de que los vayas a cambiar) quita los cielos-rasos. Si vas a hacer una remodelación que va a ser intensiva y de bastante alcance quítale todas aquellas cosas que finalmente tienes que pagarle al contratista.
Si igualmente tienes que pagarlo entonces con esta estrategia solo debes partir el pago en dos, contrata a otro que te haga esa limpieza, que saque todo eso de la casa, nosotros generalmente gastamos 4 o 5 skips, que son los botes grandísimos metálicos donde recogemos todo esto.
¿Por qué? Porque el día que llevo al contratista, yo ya le entregué planos arquitectónicos y estructurales con anterioridad para que él los analizará con tiempo, para que no solo que los vea por unas horas sino durante 2 o 3 días.
De esta manera, el día que le muestro la obra, le muestro “El Coco” ¿Qué quiero decir con esto? No es para que se asuste, pero le muestro la estructura de la casa.
Porque cuando un contratista ve una casa en la que no sabe que hay detrás de los papeles de colgadura o debajo de los techos, el puedes decir “¿Qué tal si me encuentro una sorpresa?” Entonces el empieza – Inconscientemente – a hacer contingencias y estas van a finalmente volverse un gran colchón que terminas pagando tu.
Puede resultar siendo útil para el contratista o puede ser cierto que se encuentre con sorpresas y un contratista responsable va a planear esas eventualidades.
Pero si tu al haberle “empelotado” – no es la mejor palabra técnica, pero describe muy bien lo que hacemos – el proyecto y dejas la obra desnuda, pues él no va a encontrarse con sorpresas. Y te va a dar una cotización muy cercana a lo que va a costar.
Con esto puedes pensar que llevar dos contratistas es un sobrecosto, pero en realidad es todo lo contrario, es un ahorro en costos, así que te recomiendo que lo hagas en todas tus obras.
Una vez tengas la cotización en firme, te recomiendo hacer un contrato por escrito. Nosotros hacemos los contratos en un JCT Country, que es un formato estándar para este tipo de proyectos, te recomiendo que lo utilices ya que define muy claramente los roles, tanto tu como contratante, como el del contratista.
En ese contrato hay un rol muy importante que es el administrador del contrato, el cual es quien efectivamente va a estar sobre el contratista velando y revisando que se cumpla el alcance y sobre todo para hacerle pagos intermedios.
Ese es un rol que nosotros hacemos para nuestras propias casas y cuando le hacemos casas a inversionistas nosotros actuamos como el administrador de los contratos. Es muy importante que tu seas disciplinado/a en ese ejercicio y que seas muy transparente con el contratista para que solo se pague por lo que se ha ejecutado y que hagas una retención en cada corte de obra en cada 5%.
Y el día que efectivamente la obra esté terminada, de todas las tensiones que se han hecho, le devolvemos la mitad, y seguimos teniendo 2.5% y dicho porcentaje lo guardamos para 3 o 6 meses. Depende de lo que se acuerde con el contratista.
Recomiendo que lo hagas, porque te va a solucionar muchos dolores de cabeza en caso de que tu contratista quiebre o tristemente le pase algo, o incluso si te pasa algo a ti él tendrá la certeza de que va a recibir un pago por obra ejecutada y entregada con satisfacción.
Esto nos lleva a la siguiente recomendación.
4.- Ten claro cuál va a ser tu rol.
Si tienes el tiempo y la disposición para hacer la administración del contrato yo te recomiendo que lo hagas. Además, es algo que a mí personalmente me fascina, estar en obra y estar coordinando los avances y colaborando, porque no es ser un policía, es efectivamente ayudar a sacar el proyecto adelante.
Porque los proyectos de renovación y de remodelación, sobre todo si hablamos de casas de 50, 100 o 200 años, vienen con sorpresas y tú debes de estar dispuesto a buscar soluciones de una manera proactiva.
Pero cuando digo cuál es tu rol, es porque si de pronto tú no tienes el tiempo o la capacidad técnica para hacer esa administración del contrato, debes delegarlo a alguien. Muchas personas se lo delegan al arquitecto que hace el diseño, lo cual es respetable, pero yo prefiero que lo haga una persona independiente.
Aquí en el Reino Unido hay una profesión que se llama “Chartered Surveyor”, para explicarlo de una manera sencilla, esa persona es un híbrido entre un ingeniero catastral, un ingeniero civil y un arquitecto, y ellos hacen esa inspección. También lo puede hacer un ingeniero, pero nosotros por ejemplo actuamos con nuestro propio administrador como comentaba antes.
Entonces, si puedes apoyarte de una persona, hazlo, pero aquí te voy a dar una recomendación dentro de estas recomendaciones, y es utilizar a un administrador del contrato que esté en el sitio donde tú haces la obra. No vayas a cometer el error de contratar a alguien que te recomendaron porque lo utilizaron para una obra aquí en Londres, por ejemplo, pero tu proyecto es en Manchester
¿Por qué? Porque ellos te van cobrar por cada visita y hay que estar en la obra cada 15 o 20 días, dependiendo de lo que acuerdes y de la complejidad del proyecto y su duración. Esto es un sobre costo y un día puede costarte £500 fácilmente, así que utiliza a alguien local.
Por ejemplo, nosotros le ayudamos a personas a hacer este tipo de proyectos en Liverpool donde desarrollamos proyectos o en Londres donde también desarrollamos proyectos, pero si alguien me dice “Leo, ¿Puedes venir a ayudarme con un proyecto en Cardiff?”, diría “No” por dos cosas:
Primero porque está muy lejos y segundo porque es Gales.
Nosotros estamos muy familiarizados con las reglas y regulaciones inglesas pero las regulaciones en Gales son diferentes, así como las regulaciones de Escocia.
Contratar a alguien local es lo más importante, alguien que pueda estar en la obra en una mañana sin tenerlo programado por si algo pasa, ahora si eso significa comprar tickets y cambiar agendas, va a ser un tropiezo tanto para tu contratista como para esa persona.
Esto me lleva a la última recomendación que te quiero hacer.
5.- Apóyate en profesionales.
Si tu vienes de Latinoamérica, no es tanto el caso de los españoles, pero en Latinoamérica somos muy folclóricos y como decimos “A pasarnos todo por la galleta”.
“Ay yo no me voy a poner a contratar un arquitecto o a un ingeniero estructural”
“Ay yo no voy a contratar un ingeniero de muros compartidos si a la casa le voy a hacer adecuaciones que van a tocar los muros que comparte con las propiedades de al lado”
“Ay es que es una obra tan pequeñita”
Y aquí hay algo muy importante, y es que cuando es un proyecto grande o de una magnitud donde la remodelación cuesta más de £1 Millón, los honorarios de una persona dedicada a tiempo completo que cumple esta función se pueden justificar más fácilmente.
Uno diría que si va a costar £50 Mil la gerencia del proyecto y el proyecto es de £1 Millón, pues es significativo, si la arquitectura cuesta £15 Mil o £20 Mil, es un proyecto de £1 Millón la obra.
Y cuando tú haces obras donde el monto – sin incluir honorarios de profesionales – puede ser de entre £50 Mil y £250 Mil libras, estas en la zona de peligro.
¿Qué quiero decir con la zona de peligro?
Es porque dices “Wow, voy a pagar a alguien por un proyecto que dura 6 meses para que me cobre £40 Mil con viáticos y todo a hacer la gerencia de proyectos”.
No tiene sentido, ¿Cierto?
Y mucho menos si la obra cuesta £50 Mil o £100 Mil, es un gran impacto. Entonces dices “No, yo prefiero asumir riesgos y hacerlo In-House”, o terminar en no hacerlo y empiezan a salir esos sobrecostos, sobre todo en las implicaciones legales que puedes tener.
Aquí están muy claras las normas de construcción y las normas que debes seguir en la ejecución del proyecto.
Entonces, es importante que te apoyes en los profesionales. Y precisamente, la razón por la que nosotros ayudamos a otros inversionistas a desarrollar sus proyectos es porque de una u otra manera compartimos nuestro tiempo en 3, 4 o 5 proyectos, lo que permite que nuestros honorarios sean razonables siempre y cuando sean en Liverpool o Londres.
Y podemos darle esa garantía al inversionista de que alguien está haciendo el seguimiento del proyecto, está actuando con los arquitectos, con los ingenieros estructurales, con la oficina de planeación – que es un rol muy importante -, con los ingenieros de muro compartido, con building control, con el contratista obviamente, etc.
Si tú necesitas que te ayudemos a desarrollar un proyecto, por favor no dudes en contactarnos.
Nos puedes escribir al correo leo@bienes.co.uk y con mucho gusto podemos ver en qué te podemos colaborar.
Espero que de verdad disfrutes estos episodios y si no has visto los capítulos de la miniserie, que no van a estar siempre al aire, aprovecha de verlos mientras lo están en la página de www.bienes.co.uk y ahí encontrarás un enlace que va directo a donde están todos nuestros videos.
O en nuestro canal de Youtube, llamado “Bienes Raíces UK”
Gracias por tu tiempo, mucha suerte en tus proyectos de renovación y disfrútalos porque de verdad son apasionantes y es una manera fascinante de crear valor y generar riqueza.
Un gran abrazo.
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