EPISODIO 31
Quieres comprar una propia de inversión de Inglaterra y estás indeciso o indecisa, si comprar una casa o un apartamento? En este episodio te voy a comentar sobre mi opinión con respecto a comprar una casa o un apartamento para inversión.
Quieres comprar una propia de inversión de Inglaterra y estás indeciso o indecisa, si comprar una casa o un apartamento? En este episodio te voy a comentar sobre mi opinión con respecto a comprar una casa o un apartamento para inversión.
Esta inquietud viene de una conversación que tuvimos la semana pasada con una de nuestras oyentes y su esposo, quienes están en Perú y me preguntaron mi opinión al respecto.
Y te voy a comentar un error que nosotros cometimos, que se puede aplicar tanto para apartamentos como casas, y te voy a dar una herramienta para que lo evites y que no te cueste el dinero que nos costó y el tiempo que nos tomó en la adquisición de la propiedad. ¡Bienvenidos!
Ventajas de los apartamentos.
Comprar un apartamento sin lugar a dudas tiene ventajas cuando lo comparas con comprar una casa para invertir. Una de esas ventajas es la seguridad que tus inquilinos perciben.
¿Y qué quiere decir con eso? El tener una casa implica, muchas veces, tener una puerta de entrada por la calle y una puerta trasera (si tienes un patio, obviamente), lo cual la puede hacer más vulnerable a robos o vandalismo.
Un apartamento normalmente solo tiene una entrada común al edificio y luego tienes la entrada al apartamento y el hecho de que no esté en acceso a la calle (si estás hablando de un apartamento en un segundo, tercero o cuarto nivel) te evita el riesgo de que puedan entrar al departamento por las ventanas, como sí sucede en una casa.
Otra de las ventajas de comprar un apartamento para invertir es que tú no vas a estar a cargo de administrar las zonas comunes ni tus inquilinos porque hay alguien lo hace por ti. Como los jardines y los techos, pero eso no quiere decir que tu no pagues por eso, en los apartamentos no debes pagar. Esa es una de las ventajas.
Otra de las ventajas de los apartamentos es que normalmente sólo tienen una planta a un piso. Están en un mismo ningún nivel. Consecuentemente, son más atractivos para personas que tengan problemas de movilidad, por ejemplo, que necesiten una silla de ruedas. Y sobre todo, porque si son apartamentos que fueron construidos recientemente, cumplen con todos los estándares de accesibilidad que se requiere. Entonces vamos a tener ascensores, puertas anchas, lo cual se hace más atractivo para una persona que tenga problemas de movilidad o que tenga parientes con problemas de movilidad que eventualmente vengan a visitarlos.
Otra ventaja que puede tener un apartamento con relación a una casa es que en el edificio donde se encuentra el apartamento tus inquilinos pueden tener acceso a instalaciones como gimnasios, una piscina o a servicios como conserjería, las cuales ciertamente no va a estar disponibles en una casa (a no ser que la casa sea parte de un conjunto habitacional donde tengan acceso a este tipo de facilidad).
Otra ventaja de los pisos o los apartamentos con relación a las casas es que, si estamos hablando de una edificación relativamente nueva, son más eficientes desde el punto de vista energético. Consecuentemente el costo de operación o los servicios públicos que se deben pagar son más baratos porque se requiere menos energía para calentarla en el invierno.
Desventajas de los apartamentos.
Creo que te estarás preguntando que con las ventajas que acabo de mencionar, sin lugar a dudas, invertir en un piso o un apartamento es una mejor opción que una casa. Bueno, te voy a contar cuales son las desventajas que yo considero para que al final tu puedas hacer tu balance y de termines cuál opción es más adecuada para ti. Finalmente depende de tus preferencias y depende de lo que a ti te guste o no te guste.
En mi opinión, una de las principales desventajas de los apartamentos es que uno cuando es el inversionista no es el dueño del terreno, el dueño del terreno es un tercero. Nueve de cada diez apartamentos en el Reino Unido son lo que se conoce aquí como un Leasehold. Este es un concepto que a mí me costó tiempo entender. Lo mencionado en otros episodios, pero hoy vamos a entrar en un poco más en detalle.
¿Que es un Leasehold?
Quiere decir que uno en realidad es un arrendatario a largo plazo. Tú estás comprando el activo, a ese activo puedes ir y sacarle una hipoteca, pero hay un contrato de arrendamiento entre el dueño del terreno y los propietarios de los apartamentos.
Ese contrato es un contrato que puede ser de 125 años a 150 años. Incluso hay contratos a 999 años. Esto quiere decir que cada año tú, como el arrendatario, vas a tener que pagar unos costos y asumir los gastos que debes pagarle al propietario del terreno o a la persona que administra el lote, porque hay ciertas áreas comunes como por ejemplo el techo, los jardines, las cañerías internas dentro del lote que son las ministras, bien sea por quien desarrolló el proyecto o alguien que compró ese título y a quién tú le des pagar anualmente los costos.
¿Qué pasa en Inglaterra cuando se acaba el periodo del Leasehold?
Si tú compraste un apartamento que tenía 125 años, obviamente después de que han pasado los 125 años y tus nietos o bisnietos han heredado esa propiedad, y si ese periodo no se extendió después de los 125 años, el propietario del terreno se convierte en el propietario de todo lo que esté encima.
Obviamente esa posibilidad me pone un poco nervioso debido a que esto tiene una clara implicación; a medida que es tiempo de arrendamiento se haga más corto, inmediatamente la propia empieza a perder valor.
No sólo eso, tú puedes conseguir hipotecas en las propiedades en las que uno no es dueño del terreno, siempre y cuando el contrato tenga cuando menos 75 años. Pero muchos bancos por debajo de 100 años ya empiezan a preocuparse y no te van a prestar dinero porque la probabilidad de que el propietario del terreno no extienda el contrato de arrendamiento por otro periodo igual de 125 años o que te venda el terreno aumenta y eso afecta al precio de la propia.
Pues a mí eso me pone un poco nervioso, pero ya les voy a contar en más detalle porque con este tipo de transacciones hay que tener mucho cuidado. Nosotros cometimos un error que nos costó tiempo y dinero, que se los comentare más adelante.
Otra de las desventajas que tenemos apartamentos, a mi parecer, es que tienen una limitación en cuanto al aumento de valor que podamos darle a la propiedad.
Es cierto que uno puede comprar un apartamento que esté en malas condiciones, que tenga una cocina de hace 30 años o un baño alfombrado (como es muy común en Inglaterra) y que tú lo puedas renovar. Le puedas comprar una cocina moderna o le puedas comprar un baño con todo el equipamiento moderno, lo que lo haría más atractivo para arrendarlo y obviamente le va a aumentar el valor cuando un evaluador venga a hacer el avalúo para una hipoteca y al encontrarse con una cocina nueva, un baño nuevo, nuevas alfombras, le va a dar un mayor valor al activo y tú puedes crear un aumento de capital de la misma manera como se hace con las casas.
El problema de los apartamentos es que estamos restringidos al área interna. Yo no puedo, salvo contadas excepciones que ya las mencionaré, hacer una extensión en el patio o de pronto hacer una nueva habitación y no puedo hacer una extensión en el ático para construir, por ejemplo, dos habitaciones más con un nuevo baño (a no ser que sea un apartamento y que sea el último del edificio).
No puedo tan fácilmente cambiar la cocina de sitio y el baño de sitio, porque esto tiene implicaciones en las tuberías de desagües y en las tuberías de suministro de agua. En las casas lo puedes hacer siempre y cuando se cumplan las regulaciones de construcción, pero no hay que pedirle permiso a nadie más.
Obviamente, si haces una expansión de lo que se llama aquí como desarrollos permitidos, lo puedes hacer siempre y cuando cumpla las regulaciones de construcción y notifiques a la autoría local, que es algo que nosotros hacemos. Pero hay mucha gente que lo hace sin notificar a la autoridad local y está bien por decirlo. No podría hacer una extensión en el ático en efecto, pero mi recomendación es de no hacerlo así, las leyes de planeación pueden cambiar el futuro.
Otras de las desventajas que tiene comprar un apartamento es que muchos apartamentos están ubicados en edificios antiguos. Consecuentemente, tienen escaleras de acceso que son a veces muy angostas, muy incómodas, lo cual hace que cuando tus inquilinos van a verlo se van a dar cuenta que hacer un trasteo en un tercer nivel con unas escaleras tan angostas va a ser muy difícil para subir muebles o para subir electrodomésticos.
Otra de las desventajas es que muchos apartamentos no tienen un área privada externa como un patio (aunque algunos lo tienen) pero no hay un sitio verde propio, como si lo tiene algunas casas. Y una de las desventajas más grande que yo les encuentro a los apartamentos o los pisos es el costo que debe asumir el inversionista o propietario con relación al alquiler del suelo y los gastos por servicios.
Entonces, esas son las desventajas de los apartamentos para que tu puedas hacer el análisis de cual opción es más atractivo para mí. A mí personalmente no me gusta comprar apartamentos para invertir, a no ser que sea una casa o una edificación en la cual nosotros podemos dividir los títulos y partirla en apartamentos. Esos diferente. Ese negocio si me encanta porque le adicioné de valor y somos el dueño del título.
¿Quiere saber cuál fue el error que cometimos y como puedes evitarlo?
Nosotros, como siempre compramos casa, cometimos el error de creer todo lo que el agente inmobiliario que vendía la propiedad nos decía.
Nosotros vimos una casa que nos gustó mucho. La casa decía claramente que era un Freehold lo cual significa que quien compre la propiedad también es el dueño del terreno. Nosotros nos enamoramos de la casa, tenía un patio espectacular. Nos dimos cuenta que el techo era el techo original de la casa, consecuentemente, va a requerir un reemplazo pronto. Nosotros preferimos hacerlo inmediatamente cuando compramos las casas, porque muchas de las tejas originales de estas casas victorianas que nos gustan tanto son todavía en estas lajas o esta piedra delgadita, y esas lajitas están pegadas a los travesaños de madera con puntillas. Ese era el proceso constructivo normal. Pero esa puntillita ya tiene cien años. Lo curioso es que la puntilla con la humedad y con el paso del tiempo se ha oxidado y, o bien se quebró, o como en muchos casos se desapareció.
Entonces inmediatamente cuando alguien se sube al techo a solucionar una gotera, además de que estas lasitas son muy frágiles, se desplazan fácilmente ya que las puntillas que venían pegadas a la estructura de madera del techo ya no están, y esto es una receta para desastre. Esto es una gotera garantizada todo el tiempo.
Nosotros lo primero que hacemos es cambiar la estructura de madera si es necesario y les colocamos un aislamiento térmico por debajo de acuerdo las nuevas leyes de construcción que mejora las características térmicas de la propiedad. Consecuentemente, los servicios públicos que nosotros pagamos van a ser más bajos. Entonces un ahorro para nosotros y me voy a evitar el dolor de cabeza al futuro de las goteras que se puedan dar y el mantenimiento.
Entonces nosotros vimos esta casa y decidimos que íbamos a cambiar el techo y además estábamos pensamos hacerle una extensión en el techo para crear dos habitaciones nuevas y aumentar el número de habitación. Hicimos la oferta y nuestro abogado nos contactó a los quince días, y me dice:
– Pero Leo, te habías dado cuenta que esta casa es un Leasehold?
Yo no lo podía creer ya que efectivamente cuando nosotros vimos el aviso de la inmobiliaria y en él decía que es una propiedad en la que el propietario es el dueño del terreno. Pero mi abogado me dijo que ese no era el caso y me pidió que yo lo revise.
Entonces me decidí a revisar por mí mismo para ver si habíamos cometido ese error de principiante y efectivamente nuestro abogado tenía toda la razón.
Pues imagínate la incomodidad que tuve cuando me toco llamar al agente y decirle me daba una pena contigo, pero tu cometiste un error cuando colocaste esta propiedad y no nos informaste. Y la respuesta del agente inmobiliario fue muy clara, dijo:
– Creo que ustedes debían darse cuenta que en la parte de abajo nuestros avisos tenemos una cláusula en la que decimos que es responsabilidad del comprador y de los abogados del comprador cerciorarse de que toda la información que nosotros colocamos sea exacta y que sea completa.
Entonces teníamos dos opciones: salirnos del negocio o solicitar al vendedor que compre el terreno y que, efectivamente la transacción sea como nosotros pensábamos que era (Comprar una casa en la que nosotros íbamos a ser los dueños del terreno).
Y una de las razones del agente inmobiliario que finalmente digo:
– Mira, Pero es que esto es un Freehold o esto es una propiedad en la que tú eres el dueño del terreno virtualmente porque era un contrato de arrendamiento a 999 años que empezó en 1953 entonces a la fecha quedan casi 930.
Y alguien podría decir: “si es cierto, 930 años es casi infinito”.
Pero esa no es la razón. Lo que pasa es que cuando tú no eres el dueño del terreno hay que mirar muy bien las cláusulas de ese contrato de arrendamiento, porque en muchos casos el dueño del terreno también es responsable de las reparaciones del techo. Entonces, nuestro plan de cambiar el techo inmediatamente no lo podríamos hacer porque tendríamos que entrar en la negociación y solicitar un permiso, un consentimiento al dueño del terreno para que nos permita cambiar el techo de nuestra propia casa. ¿Ven la ironía?
Igualmente, si quiero hacer una extensión del patio como es nuestra intención, debo solicitar el consentimiento del propietario del terreno que es una compañía.
Y lo curioso es que el contrato de arrendamiento del lote implica que el propietario hoy debe pagar la suma de £27.50 anuales a esta compañía, con lo que se conoce aquí como el Service Charge o un cargo por servicio y con ese carro con servicio ellos están teniendo una responsabilidad y si hay que cambiar el techo uno tendría que entrar en negociación, ellos deberían ser los responsables en cambiarlo, y uno debería pagarles ese cambio, bien sea en los siguientes dos, tres o cinco años, lo que se acuerde. Pero la verdad es que a ellos no les interesa cambiar el techo. Simplemente no lo van a hacer. Y nosotros no queremos una casa con goteras a la que no podíamos hacer las extensiones.
Inmediatamente nosotros dijimos: “o ustedes reversan esta situación o nosotros nos salimos del negocio”.
Pues el vendedor fue a esta compañía y les dijo que quería ejercer su derecho de comprar el título. Pero obviamente antes de entrar en un proceso formal lo mejor es negociar.
Entonces si son £27.50 al año que es en efecto un bono, una anualidad. ¿Cuál podría ser el valor presente? Nuestros cálculos estimaban un valor de £1000 tomando en cuenta los honorarios de los abogados y el tiempo. Sin embargo, para nuestra sorpresa esta compañía pidió £10000 para que se hiciera la transacción.
Inmediatamente el vendedor nos contactó y nos dijo que le daba mucha pena, pero no lo podía hacer porque le cuesta diez mil libras hacerlo. Y nos preguntó si estábamos dispuesto a pagarlo. Pero nosotros dijimos que no ya que nuestra oferta era con base en una casa en la que nosotros íbamos a ser los dueños del terreno. Consecuentemente, para nosotros, nuestra oferta debe reducirse en diez mil libras.
Entonces nosotros la compramos sujeta que esa transacción se realice, porque yo no quiero comprar un problema.
Entonces empezó el tira y afloje con los abogados nuestro, los abogados de ellos, los abogados del dueño del terreno y finalmente la transacción por el terreno que se pagaban £27.50, Valió £7500 de la cual el vendernos nos pidió colaborar con algo. Nosotros finalmente decidimos aportar £2500 y ellos asumirán £5000.
Este proceso nos tomó casi cuatro meses. Cuatro meses en los que nosotros fácilmente hubiéramos podido realizar la obra de la casa, ya tendríamos un activo que estaba reventando y fácilmente lo tendríamos hoy hipotecado y la gran mayoría de este dinero estaría nuevamente en nuestro bolsillo para ir a comprar la siguiente propiedad.
Entonces, por eso quería compartirte esa experiencia ya que ese error es muy poco como común para casas, pero ciertamente aplica para los apartamentos, porque nueve de cada diez apartamentos en el Reino Unido son operados en esa estructura donde alguien es el dueño del terreno. Bien sea quien desarrolló el proyecto o una compañía que compró esa inversión.
Y si, parece la sorprendente, pero hay muchas compañías a las que les gusta comprar ese tipo de activos. ¿Y por qué lo hacen? Imagínate un terreno donde hay diez apartamentos y cada apartamento puede estar pagando £300 anuales lo cual es £3000 anuales de ingresos. Y es garantizado porque la gente normalmente lo paga, porque si no se puede tener problemas y es la casa de ellos. Pero digamos que la probabilidad que no paguen es muy baja. Entonces son £3000 de ingreso e imagínate que uno pudiera tener una inversión que le da el 3%. Uno podría pensar que ese título por ser el propietario puede costar £100000, porque al año tengo un ingreso de £3000 ósea el 3%. O si alguien quiere un ingresó del 6%, puede valer £50000, pero ciertamente cuesta dinero.
Entonces muchos desarrolladores de proyectos hacen exactamente eso, construye un edificio o le cambia el uso a un edificio y venden los diez apartamentos, del ejemplo que te estaba mencionando. Y luego venden ese título a un tercero que está interesadísimos y su modelo negocios es sólo comprar terrenos donde hay apartamentos, y lo compran porque saben que tienen garantizado ese ingreso de £3000 y adicionalmente porque cuando haya que hacerle un reemplazo al techo del edificio, simplemente tiene una reunión con los propietarios y les solicita algo muy importante un gasto adicional o lo que se llama aquí como un costo hundido o un costo perdido. Entonces hacen una apropiación porque en cinco años se van a cambiar el techo y el techo va a costar £50000, hay diez apartamentos, son £5000 por apartamento por lo que se necesitaría que cada apartamento contribuya con £1000 anuales. Este puede ser un caso.
Pero si tú en el año 3 decides vender ese activó porque te vas a comprar otro. No puedes decirle a la compañía que administra el terreno que te devuelva las £3000 que has pagado porque es un costo hundido. No tienes derecho a que te lo devuelva. Entonces esto impacta los números de una manera muy importante.
¿Cómo puedes evitar cometer el error que nosotros cometimos?
Hay dos maneras. La primera es que antes de que coloques cualquier oferta para comprar una propiedad debes ir y comprar el título de la propiedad y efectivamente mirar quién es el propietario y ver si el título incluye el terreno o no. Esto lo haces excediendo al siguiente enlace:
Pero hay otra manera que no te involucra comprar ese registro (que no cuesta mucho, cuestas a sólo £3) y es excediendo a:
Esta es una aplicación que es un servicio que cuesta mensualmente, pero posee una versión gratis que te puede registrar te permite ver cualquier propia del Reino Unido y encontrar datos interesantísimos, como si el título el terreno está asociado a la propiedad, lo que se conoce como un Freehold o si es un alquiler de largo plazo, un Leasehold. Y muchas otras cosas, incluso en las que el dueño es una compañía te permite conocer el nombre esa compañía y luego puedes ir a la base de datos donde están registradas todas las compañías en el Reino Unido se llama beta.companieshouse.gov.uk donde puedes averigüen incluso quienes son los propietarios por si quieres mandarles una carta.
Entonces esta aplicación es muy buena. Siempre lo utilizamos para otras cosas. Y la verdad como era una casa en este caso no se nos ocurrió porque las casas en el 99.9% de los casos son Freehold. Pero nosotros dimos con la excepción de la regla.
Espero que con esa herramienta evites cometer ese error. Y además, espero que mira esta aplicación. La página de NimbusMaps es muy interesante. Seguro que le vas a encontrar mucho provecho.
De pronto tú estarás pensando que, así como nosotros pudimos comprar el terreno donde estaba la casa construida yo y somos los dueños, tanto el terreno como de la casa y podemos hacer lo que nosotros queramos, obviamente siempre y cuando cumplamos los lineamientos y las normas de planeación, pues tu podría hacer lo mismo con un apartamento.
Quiero decirte que, si se puede, pero esto requiere el esfuerzo conjunto y la negociación al tiempo con la mayoría o sino con todos de los propietarios de los apartamentos.
Volvamos al ejemplo de este edificio con los diez apartamentos. Uno podría eventualmente comprar un apartamento en los que los agentes singulares que son juiciosos (no como este al que le compramos la casa) y lo colocan en el aviso y dice que es un Share of Freehold lo cual significa una participación de dominio absoluto. Esto quiere decir que una compañía limitada de la cual los accionistas son los diez dueños de los apartamentos, es la dueña del terreno. Y esa compañía es un vehículo de propósito único cuyo objeto social es exclusivamente la administración del terreno donde están los apartamentos. Tiene una cuenta de banco, tiene unos ingresos anuales donde está uno de los propietarios, accionistas demás de la compañía, pagan el alquiler del terreno anual o, si no hay alquiler al terreno, al menos hacen una contribución a los costos de administración como el mantenimiento o como el seguro. Y a esos gastos extemporáneos grandes como por ejemplo el cambio del techo, el cambio de cañerías y por ejemplo arreglo de jardines.
Entonces para que lo tengas presente y que tuve termines que es más atractivo para ti. Ciertamente los apartamentos tienen en venta, pero a mi particularmente me gusta comprar casa. A no ser que sea en las casas o proyectos en los cuales nosotros podemos dividir los títulos y luego vender ese título a un tercero que pueda hacer la inversión.
Espero que estos comentarios hayan sido útiles para cuando tomes la decisión de analizar si quieres invertir en una casa o un apartamento.
Además, nosotros tenemos en nuestra página web www.bienes.co.ukuna hoja de cálculo que te permite hacer ese análisis de la rentabilidad. Precisamente en una de las celdas esta ese costo del mantenimiento del terreno para que veas el impacto y te recomiendo que mires y vayas a los portales donde se vende las propiedades y hágase el análisis de rentabilidad y veas cuál es más atractivo para ti. Porque es ciertamente un apartamento en más barato porque no estás comprado el terreno, estas pagando un arriendo. En cierta manera es ejemplo que utilizábamos, sí vale £50000 y a ese apartamento le tocan £5000, pues ese apartamento vale £5000 o £10000 menos, de uno donde si tienes la participación del terreno por medio de una compañía.
Espero que esta información te ha sido útil. Cualquier duda o comentario no dudes en contactarme a leo@bienes.co.uk
¡Hasta luego!
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