EPISODIO 29
Como el coronavirus ha impactado la capacidad de compra y el tipo de propiedades de alquiler en el Reino Unido. Impacto de Precios en Londres y Liverpool.
Hola espero todos se encuentran muy bien. Es un placer estar nuevamente con ustedes después de casi dos meses desde la última vez que grabamos un episodio.
La, verdad hemos estado muy ocupados con la reestructuración de nuestros negocios aquí en Londres y en Liverpool. Por tanto, habíamos dejado de lado nuestro podcast, pero aquí estamos nuevamente.
Creo que es importante compartir nuestra visión de lo que vemos está pasando en la industria inmobiliaria del Reino Unido, así como lo que está pasando en el mercado de la construcción y lo que nosotros creemos va a suceder en el mercado de bienes raíces.
Primero, voy a contarles que ha pasado en el mercado inmobiliario en Londres y como ha afectado las operaciones que nosotros tenemos aquí. Estoy seguro que muchos de ustedes que están en el mercado de operadores de propiedades dedicadas al turismo, las propiedades que se arriendan por días en portales como Airbnb y Booking.com, han tenido como nosotros que reinventar su negocio. Nosotros en el LAUK Holdings no fuimos ajenos a esa situación.
Afectación del negocio de Airbnb en Londres
En efecto cuando vimos que la industria del turismo se estaba paralizado y que los países iban gradualmente cerrando fronteras y prohibiendo el viaje a otros países inmediatamente tomamos la decisión de cambiar el modelo de negocio del portafolio de más de 60 propiedades que la compañía y los socios de la compañía manejan en Londres. De ese portafolio entre 45 y 50 propiedades operaban como hoteles pequeños, donde la gente se queda por días, particularmente turistas que vienen a Londres de diferentes partes del mundo.
Debido al coronavirus, el portafolio de propiedades en Londres fue convertido en su totalidad en unidades de renta por cuartos, en contratos entre tres, seis y doce meses, como anticipación a la gran oleada de cancelaciones de reservas, que en efecto sucedió.
Afortunadamente nos anticipamos y logramos cambiar todo portafolio de propiedades a tiempo. Obviamente los márgenes se redujeron, pero gracias a Dios las operaciones han podido continuar.
Cambio de estrategia en Liverpool
En Liverpool nosotros decidimos para una obra que íbamos justo a comenzar, si ustedes se acuerdan en el episodio dieciséis, describimos una propia que compramos en subasta el año pasado. Justo esa propiedad quedo vacía a comienzo de marzo, cuando justo empezaba el Coronavirus a cambiar la forma de vida y la forma de operar de todos nosotros. Así que justo cuando estábamos listos para empezar una remodelación completa de la casa todo cambió. Para los que quieren saber cómo es esta casa, es una propiedad victoriana que hoy tienen tres cuartos, la cual hay además de estar en un estado lamentable actualmente, hay que repararle el techo, que es el original de la casa y ya tiene cien años, lo que han causado muchas goteras y humedad interna.
Aprovechando que vamos a reformar toda la casa decidimos cambiar el techo para tener tranquilidad cuando la operemos para no tener gotereas o dolores de cabeza con reparaciones locativas.
El hecho de que hayamos aplazado las obras nos permitió decantar lo que estaba pasando y analizar efectivamente cuáles son los impactos de la pandemia en el mercado de propiedades.
Es esto precisamente lo que quiero compartir con ustedes, porque hay dos aspectos muy importantes del mercado de bienes raíces que se han visto afectados.
1. Reducción de la capacidad de pago de las personas
Nuestro negocio es un negocio en el que alquilamos las propiedades por cuartos a personas que tienen trabajos como, por ejemplo, una recepcionista de un edificio o una oficina, un chef, un diseñador gráfico, gente que trabaja en peluquerías, para ustedes se hagan una idea.
Todos estos son trabajos son los que no han podido desempeñarse en los últimos dos meses. ¡Afortunadamente el Gobierno británico diseñó un plan de choque y la punta de lanza de este plan es un esquema que se conoce como “furlough”, una palabra que no había escuchado casi nadie antes! El furlough es en efecto que el Gobierno esté pagando el ochenta por ciento de los salarios de todas las personas que no han podido trabajar.
Esto obviamente ha sido un colchón que ha impedido una pérdida masiva de empleo, como por ejemplo está pasando en Estados Unidos o en otras partes del mundo, y es una bendición, la verdad.
Este esquema ha permitido que las personas este de su casa ni necesidad de trabajar mientras están recibiendo una gran parte de su ingreso y como no están movilizando todos los días, sus egresos mensuales igualmente se reducen. Esto ha permitido que la vida siga sin traumatismo, esto ha sido un colchón que ha permitido que la vida siga más o menos igual.
Pero este esquema no va a estar por todo el tiempo. Por tanto, nosotros nos hemos puesto a pensar que va a pasar, por ejemplo, con una persona que trabaja como chef en un restaurante, cuando eventualmente el restaurante reanude sus operaciones con las restricciones en términos de distanciamiento social, lo que implica la necesidad de aumentar la distancia entre las mesas. Por ejemplo, pensemos que ese restaurante tiene una capacidad para cien personas. El restaurante es viable económicamente cuando opera a una capacidad de utilización, por ejemplo, del 70%. Es decir, siempre y cuando setenta personas estén en las mesas el restaurante alcanza punto de equilibrio y tiene para pagar sus empleados, tiene para comprar los ingredientes, el arriendo, etcétera.
Pero ahora debido al distanciamiento social, el restaurante debe operar con la mesa separadas cada dos metros y su capacidad se reduce de ciento veinticinco personas.
Desafortunadamente las ventas a veinticinco personas no van a cubrir los costos de operación que se cubrían antes con setenta clientes, así que el distanciamiento social le va a colocar una gran presión a los negocios. Como resultado, tristemente, vamos a ver un incremento del desempleo.
Que pasa en Londres. Una persona que arrienda un cuarto, como los que nosotros alquilamos en un contrato de tres o seis meses puede pagar una renta incluyendo los servicios de más o menos entre £650 y £900 libras, dependiendo de la ubicación y si el cuarto tiene baño propio.
Cuando la persona de nuestro ejemplo sigue recibiendo su ingreso, que el Gobierno está subsidiando, puede pagar la recta sin problemas. Pero si este subsidio desaparece, ese empleador se verá en dificultades, tendrá que cerrar el negocio y esta persona en efecto se quedara sin empleo.
El siguiente paso que tiene esta persona es empezar a utilizar sus ahorros o solicitar beneficios del Gobierno. El Gobierno es muy claro en términos de cuánto le puede dar beneficios a una persona, que son cercanos a £400 libras mensuales. Tristemente con el dinero de los beneficios no se alcanza a cubrir la renta en Londres.
Razón por la cual quería compartir esta preocupación con ustedes. La capacidad de pago de las personas se va a ver afectada drásticamente.
Precisamente por esta razón nosotros decidimos intensificar aún más nuestras operaciones en Liverpool, porque estas £400 libras son las mismas independientemente en qué ciudad se encuentra la persona. Si esta persona está viviendo en una ciudad como Liverpool, donde las rentas son mucho más baratas, con los beneficios del gobierno la persona puede pagar la renta sin ningún problema.
Esto nos demostró que nuestro negocio es un negocio que está a prueba, ni siquiera recisión de sino de depresión, porque tristemente eso es lo que veo que va a suceder en septiembre u octubre de este año.
En este momento todo el mundo está tranquilo porque el Gobierno británico ha sido muy responsable y ha sido muy proactivo. Hay que reconocerlo los esquemas como el furlough, por ejemplo, y otras ayudas disponibles al dueño del restaurante de nuestro ejemplo, como los créditos de rebote o “Bounce Back Loans” que son de hasta el veinticinco por ciento de los ingresos de las empresas o hasta un máximo de £50,000 que es 100% garantizado por el gobierno.
Este crédito de rebote ha permitido que el restaurante haya podido seguir pagando las renta, si no es el dueño del local, así como pagando los servicios públicos y que su propietario tenga fondos para vivir mientras pasa esta coyuntura.
Tristemente nosotros vemos que el coronavirus va a estar con nosotros por bastante tiempo. La pregunta es qué va a pasar en septiembre y octubre cuando estas ayudas del gobierno se empiecen a desmontar. Sin lugar a duda vamos a ver una gran desaceleración de la economía, una intensificación de la crisis económica. Para muestra de esto vimos las cifras que revelaron la contracción del Producto Interior Bruto del Reino Unido en abril del 20% y de los tres meses antes en 10%. Hay que tener en cuenta que en marzo todavía la economía operando normalmente, pues la cuarentena empezó a implementarse el 23 de marzo.
Entonces una contracción del Producto Interno Bruto el Reino Unido del 12%. Como predicen varios analistas, para el 2020 no es para la descabellada.
2. Cambio en la demanda del tipo de propiedad
El segundo aspecto que nosotros vemos en el mercado inmobiliario británico es el cambio en tipo de propiedad que está demandando el mercado.
Para ilustrar este punto voy a utilizar un ejemplo. Hace cuatro meses nosotros hubiésemos convertido una estas propiedades victorianas en Liverpool por medio de extensiones y ampliaciones, que hoy es de tres cuartos en una propiedad con ocho cuartos, de los cuales cuatro o cinco tendrían su baño propio y las otras habitaciones tendrían baños compartidos, es decir, un esquema que funcionaba muy bien para rentar para gente que va a Liverpool por turismo, o eventualmente para alquilarlas por cuartos en contratos de entre tres y seis o doce meses.
Pero en este momento, las personas que viven en casas donde comparten ciertas áreas como la cocina, el comedor o los baños, están reacias a compartir esas zonas comunes y obviamente lo hacen con una justa razón. Pues un inquilino no sabe si la persona que está en el cuarto de al lado está guardando el distanciamiento social cuando sale a la calle, si se está colocando máscara, que hace en el trabajo, a donde más va, etcétera, entonces esta preocupación es genuina y no hay que menospreciarla.
Por tanto, las propiedades que más demanda tienen en este momento son las que tienen unidades que son autónomas o lo más autónomas que se pueda.
A raíz de esto nosotros cambiamos nuestro modelo de negocio y en vez de tener una casa con ocho cuartos ahora tenemos una casa con seis cuartos, de los cuales todos tienen baños privados e independientes, las personas siguen compartiendo una gran cocina y un gran salón comedor. Adicionalmente, a cada una de las habitaciones les adicionamos una pequeña cocineta. No una cocina porque esto lo convierte una aparta estudio y eso involucra una separación de títulos y un proceso de planeación para hacer la obra completamente diferente al proceso de planeación que nosotros seguimos.
Mientras que una cocineta, que tiene gabinetes, lavamanos, nevera, microondas, le permite a la persona tener cierta autonomía. Por tanto, los inquilinos están dispuestos a pagar una renta mayor que la de un cuarto sin estas prestaciones y es un gana-gana. Este ha sido nuestro nuevo esquema.
Entonces, en todos los seis proyectos que estamos haciendo en este momento, tres nuestros y tres de inversionistas a quienes les estamos haciendo la gerencia de la remodelación y la administración de la propiedad una vez convertida, ese será el modelo.
Nuestra directora operaciones en Liverpool nos demostró que efectivamente, ese esa es la estrategia correcta. Las habitaciones que tenemos en este momento se están rentando a precios pre-coronavirus.
Si ustedes están invirtiendo en bienes raíces en el Reino Unido deben considerar desarrollar un producto que tengo mercado, que la gente quiera disfrutar, porque si usted tiene inquilinos que están felices, estos inquilinos se van a quedar seis, doce meses o incluso más tiempo.
Impacto del coronavirus en los precios de los bienes raíces
en Reino Unido
Ha habido un impacto significativo en los precios de los bienes raíces o la finca raíz en el sur de Inglaterra. Sin lugar a duda, la corrección de los precios de la vivienda en el sur del país va a ser mucho mayor que la corrección en el norte de Inglaterra. En cuanto no podría decir la verdad, no tenemos una bola de cristal, pero sí miramos los aspectos fundamentales uno podría empezar a hacer algunas extrapolaciones.
Si las rentas se disminuyen dramáticamente, muchos dueños de propiedades en Londres y el sur de Inglaterra que están arrendadas por cuartos se van a dar cuenta que el negocio no es tan atractivo como antes. De pronto van a tener dificultades para cumplir con el pago de las hipotecas, lo que va a conllevar a que varias de esas propiedades salgan al mercado.
Pero el retorno de la inversión de estas propiedades será muy bajo. Si ustedes recuerdan en el episodio número cuatro, compartimos una hoja de cálculo para calcular el retorno de la inversión, si ustedes hacen el análisis de una propiedad en el sur donde las rentas bajaran significativamente, pero el precio la propia es mucho más alto que en el norte, el retorno la hará mucho menos atractiva. Obviamente, esto va a ser algo temporal. Eventualmente los precios van a repuntar. Pero mientras eso pasa nosotros no queremos estar en esa posición.
Por esta razón seguimos intensificando nuestras operaciones en el norte de Inglaterra.
Nosotros vemos que el sur se va a ver más afectado por la siguiente razón. Si nosotros analizamos una de las propiedades que LAUK Holdings compra, vemos que la arquitectura es la misma en el sur o en el norte. Lo único que cambia es la ciudad.
Sí, traemos mágicamente una de esas casas que compramos en Liverpool a Londres, esa casa que compramos en Liverpool por £100,000 en Londres valdría £600,000.
Si nosotros hacemos la misma remodelación en Londres a la casa que hacemos en Liverpool, teniendo en cuenta que en Londres la mano de obra es un poco más costosa, la obra en Londres costaría £130,000 comprados con £90,000 en Liverpool.
Pero la propiedad que uno podría comprar por £600,000 en Londres para hacer una remodelación de £130,000 no da la misma rentabilidad que una propiedad que se compra en Liverpool por £100,000 y se le invierten £90,000 en la remodelación porque las rentas no son proporcionales al costo de la propiedad.
Otro aspecto importante es que si uno quisiera construir en un lote sin ninguna construcción la propiedad en Londres (que se compra en £600,000 y se le hace una remodelación de £130,000) lo podríamos hacer con £250,000. Ustedes se pueden darse cuenta de que entre £600,000 y £250,000 hay un gran espacio y ese es precisamente el valor de la tierra.
En Liverpool construir esa propiedad desde cero puede costar casi los mismos £250,000, esto coincide con su precio de mercado. Que sería más o menos £225,000 – £250,000 una vez hayamos reconvertido la propiedad y tenga todas las licencias, como una casa de ocupación múltiple y demás permisos requeridos para operar.
Entonces como consecuencia los precios en el norte van a bajar menos de lo que bajaran en el Sur del país.
Ahora para nosotros que los precios bajen la verdad es una buena noticia, porque estamos en una fase de expansión, en una etapa de compra de propiedades, pero en este momento no ha habido una disminución de precios en Liverpool. Todo lo contrario, hablando con los agentes inmobiliarios con quienes tenemos una relación muy estrecha y a quienes le compramos casas frecuentemente nos han dicho que, por ejemplo, la semana antepasada, cuando abrieron nuevamente, los ventas de vivienda, en una en una sola casa tuvieron diez personas viéndola y recibieron cinco ofertas y la casa se vendió por encima del valor al que ha salido al mercado.
Si ustedes están interesados en explorar lo que nosotros hacemos en el Liverpool, por favor, no dude en contactarnos. Pueden visitar nuestra página web www.laukholdings.com o escribiéndonos aleo@laukholdings.com Con mucho gusto les podemos contar lo que hacemos y si les podemos ayudar.
Innhome – La restructuración de una compañía de servicios de limpieza de propiedades
Pasado otro tema que quería contarles algo que nos ha tenido muy ocupados los últimos dos meses y por tanto habíamos grabado otro episodio. Mi socio Nicolas, es el dueño de una compañía llamada Innhome Facilities Services. Esta es una empresa que Nicolas creó después de haber estado dieciocho años en el mercado de mantenimiento y servicios para propiedades.
Nicolas era quien le prestaba por medio de su compañía todos los servicios a nuestra compañía LAUK Holdings. Así como a casas de su propiedad y muchas otras de nuestros socios que se alquilaban por días en Airbnb y Booking.com. Pero cuando ese mercado desapareció, efectivamente, todas las personas que Nicolas tenía empleadas en Londres y todo su negocio tuvo que reinventarse, porque ningún operador turístico estaba contratándolos, debido a la simple razón que no hay huéspedes. Mientras no haya huéspedes entrando y saliendo, pues no hay necesidad de hacer una limpieza profunda de las casas, no hay necesidad de ir a cambiar las sábanas, etcétera.
Nicolas estaba en un dilema, la viabilidad de su negocio estaba afectada aquí que tenía dos alternativas o reinventar su negocio o cerrar y perder su equipo de trabajo. Que son personas que él ha venido entrenando aquí en Londres y la verdad hacen un trabajo fenomenal y a su equipo de operaciones que tiene en Colombia, que es un equipo súper calificado con las unas características y un compromiso de la verdad impresionante. Así que Nicolas nos invitó para que le ayudáramos a pensar que podría hacer en esta coyuntura y nos dimos cuenta que hay una gran demanda por servicios de limpieza especializados para desinfección. Esto involucró reinventar los procesos dentro de la compañía, adquirir nuevas certificaciones y reentrenar el personal para poder garantizarle a los clientes que requieren la limpieza, por ejemplo una limpieza profunda de una casa o de una oficina o un proceso de desinfección que no solo el servicio será prestado bajo los mejores estándares sino también que no hay riesgo de propagación del virus, para el técnico que hace la limpieza y las personas de la casa.
Este ha sido un proceso muy interesante. Muy seguramente en un futuro haremos un episodio exclusivamente hablando sobre cómo reinventamos ese negocio y Las nuevas líneas de mercado que se lanzaron y lo interesante que ha sido el ejercicio. Si quieren visitar su página web es www.innhome.co.uk
Espero que ustedes se encuentren muy bien, que mantengan la moral y una actitud positiva, porque esa es la única manera como podremos pasar esta coyuntura. Eventualmente va a pasar o nos vamos a adaptar un nuevo normal, o vamos a volver algo muy parecido a lo que había antes, pero va a tomar tiempo.
Esto no es una carrera, es una maratón. Por tanto, es una carrera de aguante y sobre todo hay que hacer las cosas con mucho más cuidado, actuar con mucha más cautela y estar dispuestos a reinventarnos.
La verdad espero que todos ustedes están muy bien. Me encantaría que nos contarán cómo les ha ido con la pandemia, como afectado sus negocios. Si quieren contactarnos, por favor no duden escribirme a leo@bienes.co.uk
¡Les mando un gran abrazo donde sea que se encuentren!
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