EPISODIO 18
Alejandro Estrada un desarrollador de proyectos inmobiliarios colombiano, nos comparte los detalles de un proyecto de apartamentos que está terminando de construir en Colombia, en la ciudad de Manizales. Detallando algunos de los retos que tiene un desarrollador y constructor en Colombia, lo complejo y costoso que es financiar proyectos de desarrollos inmobiliarios en Colombia y nos comparte una manera muy creativa por medio de la cual el logro financiar este proyecto sin recurrir a los bancos.
Alejandro es un ingeniero civil, MBA, con experiencia de trabajo en Europa, tiene una gran experiencia en gestión de proyectos. Alejandro se dedica a través de su propia empresa AE Ingeniería a prestar servicios de ingeniería civil que van desde la estructuración de proyectos y consultoría hasta el desarrollo residenciales en Colombia.
Detalles del proyecto que está desarrollando
El proyecto se llama ALAI 71, es un edificio multifamiliar de 8 niveles en altura: dos de estacionamiento, 5 de apartamentos con 2 unidades por nivel para un total de 10 y una terraza. Los apartamentos, de 2 o 3 alcobas según preferencia del cliente, oscilan entre 70 y 75 m2. Cuentan con dos baños y por supuesto cocina y zona de ropas. El edificio cuenta con ascensor y adicionalmente planta eléctrica de respaldo, que aunque no era requerida según la normativa, decidieron ponerla, dando un toque diferencial al edificio comparado con la oferta del entorno.
El edificio se ha construido en un lote que familiar de 250m2, pero muy bien ubicado en una esquina de un barrio tradicional de la ciudad. Las limitantes del tamaño fueron compensadas con un buen diseño arquitectónico.
A la fecha de los 10 apartamentos 9 están vendidos. La intención de 8 de los compradores fue la inversión. Uno de ellos se plantea reventa a corto plazo y el resto para renta. Solo uno de los compradores piensa vivir en el edificio.
En promedio cada unidad tiene un valor en el mercado de COP$290 millones, más o menos £ 68.000 libras esterlinas.
Línea de tiempo del proyecto
La idea empezó a finales de 2017, en respuesta a un cambio en la normativa urbana local que liberó ciertas restricciones al desarrollo de la zona.
El proceso de diseño, estructuración legal y financiera y todo el tema de licenciamiento llevó todo un año. El factor crítico de tiempo en esta etapa fue el licenciamiento. Nosotros radicamos a principios de agosto de 2018 y obtuvimos nuestra licencia en diciembre. Irónicamente, mis colegas constructores se sorprendieron de la velocidad con la que conseguimos la licencia. Esto es una crítica constructiva, que debe llevar a las curadurías a reflexionar sobre su impacto en la dinámica temporal de estos negocios. Hoy llevamos cerca de 2 meses esperando concepto inicial sobre una modificación a la licencia derivada de cambios menores durante el proceso constructivo.
El proceso constructivo en si mimo empezó el 17 de diciembre de 2018 y cumpliendo con el cronograma establecido estaremos haciendo entrega en el transcurso de octubre de este año. Menos tiempo construyendo que produciendo papeles.
¿Cómo funcionan los créditos constructor en Colombia?
Normalmente, el promotor o constructor, sale al mercado con un concepto arquitectónico y mediante un esfuerzo comercial empieza a vender sobre planos los apartamentos. Es lo que se denomina preventas. Los fondos que se van recaudando normalmente van a un encargo fiduciario donde quedan a buen recaudo hasta que se concreta el punto de equilibrio comercial que, aunque varía de proyecto a proyecto, puede ser del 70% del valor proyectado de las ventas. El lote, que servirá de garantía para el futuro crédito de constructor, también se “parquea” en una fiducia. Cuando se da el punto de equilibrio comercial y financiero, se liberan los recursos y se inicia la construcción. Las fuentes de dinero son los fondos de las preventas, las ventas que se hagan durante el proceso de construcción, el capital de trabajo del promotor/constructor y la diferencia la cubre el crédito constructor. Al final del ejercicio, cuando todo se vende, el constructor/promotor paga al banco o subroga su crédito al propietario quien toma un crédito hipotecario.
El proceso es largo. Hay procesos de preventas que pueden tardar más de dos años en proyectos grandes.
¿Cuáles son las condiciones de los créditos de constructor?
Son muy exigentes en cuanto a la capacidad financiera del constructor y también en cuanto a su capacidad técnica. El banco exige acreditar experiencia en proyectos anteriores – lo que lo hace imposible para los que apenas inician – y también se meten en los temas técnicos. En otras palabras, si no les gusta tu edificio no lo financian y te obligan a ajustar el diseño de acuerdo a su criterio, no solo en procura del cumplimiento de normas, sino también de acuerdo a lo que ellos consideran tendrá éxito comercial.
¿Qué tan fácil es obtener un crédito de construcción y que piden los bancos?
Muy difícil. Además de la documentación, el trámite es lento y no tienes ninguna garantía. También depende mucho de la entidad financiera. Pero en general los bancos se cuidan muchísimo y no asumen ningún riesgo.
¿Qué otras alternativas de financiamiento tienen los desarrolladores y cuáles son los términos?
Existen mecanismos de financiación legales por fuera del mercado financiero tradicional. El trámite es sencillo pero los intereses son muy altos del 2% mensual y hasta más.
¿Cuáles son los principales retos que tienes en tu negocio?
En esta línea de negocio el mayor desafío es el tiempo que tarda la estructuración, que te plantea como sobrevivir hasta que el negocio empieza a ejecutarse y el dinero a fluir. Hay que mirar muchos anteproyectos y hacer muchas prefactibilidades antes de encontrar algo que realmente valga la pena.
Si uno desarrollara este proyecto para arrendar los apartamentos, cuales serían las condiciones de un crédito hipotecario. ¿Cómo sería el flujo de caja de un edificio que se uno construye para arrendar?
Normalmente, un crédito hipotecario cubre hasta el 70% del valor comercial del inmueble. La tasa efectiva anual está alrededor del 12% y los plazos van desde 5 hasta 15 años.
Alejandro le aconseja a a alguien que quiera desarrollar proyectos en Colombia y este empezando lo siguiente:
Estar muy atento a los ciclos del mercado inmobiliario y en particular a la evolución de los inventarios de vivienda terminada por estrato en su zona de acción. En este momento, en algunas ciudades, hay inventario disponible sobre todo en estratos altos, esto frena las ventas y contiene los precios, afectando naturalmente la rentabilidad del negocio.
Esmerarse mucho en un buen diseño arquitectónico que permita diferenciarse dentro de la oferta y también estar muy consciente de las responsabilidades legales que se derivan del ejercicio de la actividad.
En la parte de ejecución, además de la calidad y la seguridad que se dan por descontadas, una buena gestión de proyecto en términos de alcance, contratación, costos y tiempos.
Si desean contactar a Alejandro Estrada le pueden escribir a aestrada@aeingenieria.com
Igualmente, les recomendamos visitar su pagina web en:
www.aeingenieria.com
Finalmente, si están interesados en conocer los proyectos inmobiliarios que desarrollamos por medio de nuestra empresa LAUK Holdings en Liverpool visiten la pagina web www.laukholdings.com
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