20. ¿Qué se debe tener en cuenta para modificar la estructura de una edificación en Inglaterra?

Es obligatorio usar los servicios de Ingeniero estructural cuando se quiere hacer una renovación o una extensión a una propiedad en Inglaterra. En este episodio hablamos con Tufik Feres, un ingeniero especialista en estructuras que vive en Londres, sobre lo que se debe tener en cuenta para realizar una extensión en el patio de una propiedad Victoriana, igualmente, les comentamos si se requiere o no un permiso de planeación para una obra de este tamaño, así como, que otros permisos o licencias se deben solicitar para evitar sanciones y problemas en el futuro y cuánto cuesta obtener todos los permisos.

Tufik Feres un ingeniero civil especialista en Estructuras de la Universidad City de Londres, quien lleva viviendo casi 20 años en Inglaterra. Durante 10 años Tufik trabajó para varias firmas de ingeniería en Londres, que le permitieron ganar una perspectiva muy completa de la ingeniería de estructuras. Tufik ha desarrollado proyectos en varios países: España, Jamaica, Marruecos, Francia, Rusia, Colombia, y por supuesto, en el Reino Unido, para diferentes tipos de proyectos como: hospitales, colegios, museos, hoteles, obras viales, centros comerciales y edificios residenciales.

En este episodio utilizamos a manera de ejemplo un pequeño proyecto de remodelación para que ustedes entiendan el rol del ingeniero estructural y como es su interacción con los otros profesionales, El proyecto que hablamos es una casa adosada que recientemente compramos como parte del Fondo de Inversión en Liverpool, para los que estén interesados en la historia de esa casa fue la que compramos en Liverpool en subasta en el episodio 16,  esta propiedad es parte del Fondo de Inversión en propiedades en Liverpool para inversionistas que está desarrollando LAUK Holdings Ltd.

Es una casa de 3 cuartos con un área total de 70m2 de dos pisos. En la primera planta tiene actualmente sala, comedor, cocina y un baño. En la segunda planta tiene hoy tres habitaciones.

Nosotros vamos a hacerle una extensión en el primer piso, donde es hoy el baño, exactamente como lo han hecho en varias casas vecinas.

El baño existente tiene de ancho 3 metros y 2 metros de fondo. Uno de los muros del baño es el muro de fachada exterior contra el patio (de 3 metros de ancho) que tiene una pequeña ventana de un metro de ancho.

Lo que planeamos hacer es agrandar la ventana del baño, o mejor hacer un gran hueco de 3 metros de ancho en el muro de la fachada del patio y hacer un muro lateral de 3 metros con una ventana y un techo. De manera que el cuarto donde está hoy el baño quedará de 3m x 5m, ahí esperamos tener un cuarto y un baño pequeño, es decir una extensión de 9 metros cuadrados, 3m x 3m.

En el segundo piso vamos a mover algunos muros interiores para tener los mismos tres cuartos y un segundo baño.

En este documento  esta ustedes podrán ver los tipos de extensiones que se pueden realizar a una casa en Inglaterra sin necesidad de solicitar una licencia de planeación y realizarla por medio de lo que se conoce como Permitted Development Rights

Si desean conocer como se puede obtener una licencia o permiso de construcción les recomendamos ir al episodio 14 de nuestra serie,

El rol de un arquitecto para un proyecto independientemente del tamaño es importante, pues los arquitectos no solo se encargan que sea estético y agradable, sino que se cumplan todos los requerimientos y normas técnicas y los aspectos legales en cuanto a las áreas mínimas de cada tipo de habitación, ventilación, iluminación, prevención de riesgo contra incendios, etc. Por tanto es recomendable utilizar los servicios de un arquitecto para todos sus proyectos.

Para una obra de este tamaño, donde se afecta la estructura de la propiedad, se requiere autorización de la curaduría (Building Regulations approval).

Si alguien toma el riesgo de hacer una extensión sin los permisos se corre el riesgo que los vecinos reporten que se está desarrollando una obra de una manera ilegal. Igualmente, las autoridades locales usan métodos como fotografías aéreas e inspecciones programada para monitorear obras sin permiso.

También hay riesgos constructivos, que pueden resultar en una propiedad de mala calidad, donde se pueden presentar, entre otros: grietas, asentamientos diferenciales, humedades, problemas de ventilación, iluminación, hasta el colapso que puede poner en riesgo la vida de personas.

Cuando se planea intervenir un muro que es compartido con el vecino, se deben contratar los servicios de un inspector de muro compartido, el cual pagamos nosotros, y es quien revisa los planos y memorias de cálculo del ingeniero estructural y le garantiza al vecino que no se va a afectar la integridad de su propiedad.

• Que este registrado con el Instituto de Ingenieros Estructurales o elInstituto de Ingenieros Civiles

• Ser claro y preguntar el alcance, que recibirás y que no por tu dinero cuando contratas a un ingeniero estructural (Planos, memorias de cálculo).

• Es importante tener un desglose detallado de los costos. Por ejemplo, si está solicitando su ayuda para producir dibujos técnicos que se enviarán a la curaduría para su aprobación (Building Control department)

• Determinar si se requieren visitas al sitio antes o durante los trabajos.

• Si habrían costos adicionales al modificar los planos.

Para una obra como esta los honorarios profesionales de todo el equipo involucrado cuestan del orden de £3,000 como se detalla a continuación:

Ingeniero Estructural: £800 ~ £1,000

Curaduría (Building Reg Approval/Building Control): £1,200 (Porque decidimos la Ruta Privada que dura una semana, la ruta pública toma 4-6 semanas y cuesta £600)

Arquitecto: £500

Inspector de muro compartido (Party Wall surveyor): £500

Total: £3,000

Nota: el costo de visita a obra es adicional y cuesta £500 (si es en la misma ciudad, puede costar menos).

Si desean contactara Tufik Feres le pueden escribir atufik@fereslimited.com o visitar su pagina web enwww.fereslimited.com

Igualmente, si están interesados en que Leo Suarez les ayude en una renovación de un proyecto en Londres o en Liverpool,  pueden escribir a leo@bienes.co.uk