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32. Reconversión de un edificio bancario de 100 años

EPISODIO 32

¿Has visto lo majestuosos que son los edificios bancarios en Europa? Sobre todo, esos edificios que tienen más de 100 años, que son de la arquitectura típica del renacimiento clásico, con esas fachadas tan elaboradas.
En este episodio Santiago Klein, nos va a comentar lo que está haciendo en Londres, donde compró un edificio que antes era un banco y lo está convirtiendo para darle un nuevo uso mixto entre oficinas y unidades residenciales.
¿Has visto lo majestuosos que son los edificios bancarios en Europa? Sobre todo, esos edificios que tienen más de 100 años, que son de la arquitectura típica del renacimiento clásico, con esas fachadas tan elaboradas.
En este episodio Santiago Klein, nos va a comentar lo que está haciendo en Londres, donde compró un edificio que antes era un banco y lo está convirtiendo para darle un nuevo uso mixto entre oficinas y unidades residenciales.
Además, nos acompaña Federico Klein, quién es su hijo, quien ha aportado unos aspectos muy importantes para el desarrollo de este proyecto.
En este episodio ustedes podrán ver cosas muy interesantes de este proyecto, además aquí puedes tener acceso a un video en 3D, y los planos del proyecto para que puedas recorrer este proyecto tan fascinante que está haciendo Sterling Capital, llamado Sterling House.

Planos del Poryecto Arquitectonico

¿Qué es el proyecto y cuál es el alcance?

– Primero quisiera que Santiago nos contara un poco, ¿Qué es el proyecto y cuál es el alcance? 
 
Se trata de la reconversión de un edificio clásicamente bancario en el oeste de Londres en West Ealing, que es una zona residencial de clase media, media alta. El edificio está estratégicamente localizado a 150 metros de la estación de West Ealing, que es una de las estaciones que van a ser de Crossrail. Consecuentemente, desde esa estación hacia la estación de Liverpool vas a estar en aproximadamente 17 minutos. 
 
El edificio es un edificio actualmente de 2 plantas en una sección y 3 plantas en otra con un aparcadero de carros al fondo del edificio. Básicamente, lo que vamos a hacer, como te decía anteriormente, es ampliar el edificio a 5 plantas en las cuales vamos a generar en la parte de arriba cuatro plantas de viviendas y abajo vamos a tener oficinas en la parte de atrás y “Retail” o comercio en la parte de adelante hacia la esquina del edificio. 

¿Cómo llegó este edificio a ti, porque decidiste embarcarte en este proyecto? 

– La realidad es que el edificio no estaba en el mercado y vino directamente nosotros a través de otro fondo con el que Sterling Capital trabaja. Este fondo lo que hicieron fue comprar el edificio. Lo llevaron adelante en planeación y decidieron en un momento ver la posibilidad de desarrollarlo. El tema interesante es que por el tema que me llamaron directamente del fondo es porque el edificio hace más de cien años, desde que fue construido, se llama Sterling House, y les hizo clic en la cabeza. Dijeron “Vamos a llamar a Sterling Capital a ver si quieren comprar el edificio.” 

 
Así que así es como nos llegó. Fue un edificio que estaba fuera de mercado y como te decía anteriormente, ya con la planeación aprobada, que es un trabajo muy importante hecho previamente. 

¿Porque decidieron comprar un proyecto que ya tenía planeación?

En este proyecto como tú bien dices la opción de comprarlo sin planeación no existía, y lo compramos, por un lado, porque nos encanta el proyecto, como tu claramente dices, el edificio es maravilloso y honestamente irrepetible, pero también es muy importante tener en cuenta el tiempo y la complejidad, y el riesgo que significa lograr una licencia de planeación de este tipo. 
 
La licencia de planeación que logró la gente que nos estaba vendiendo a nosotros es realmente excepcional, tanto en temas de ampliación de superficie como en altura, que genera retos muy importantes en temas que tienen que ver con derecho a luz, que es un derecho muy importante, “The Right of Light”, que es un derecho muy importante aquí con el tema de visuales, está frente a un parque muy importante para West Ealing en todas las visuales de un edificio tan icónico eran algo que el council no estaba demasiado seguro en cambiar y por eso si uno va al portal, ve que hubo varios “Pre Apps” hasta que se logró la aprobación final. 
 
Nosotros en este momento estamos terminando un edificio similar a unos 10 minutos – 15 minutos en auto de este edificio, en el que nosotros sí hicimos el proceso de planeación y son dos juegos muy diferentes, con rentabilidades y riesgos muy diferentes. Los dos son esquemas válidos y creo que tienen que ver más con una cuestión de oportunidad en el momento, porque es muy difícil conseguir proyectos en el Reino Unido, incluso con Brexit, y en la mitad de la pandemia de Covid-19, hay mucho más dinero yendo detrás de proyectos, que proyectos detrás de dinero, entonces resulta difícil. Y por el otro lado, evidentemente, tener una mezcla de proyectos permite diversificar el riesgo que no tienen este tipo de emprendimientos. 

¿Comprar el edificio, o la compañía? 

– Y cuando tú compraste el proyecto Santiago, ¿tú compraste el edificio, o compraste la compañía que era dueña del edificio? Hay una diferencia muy sutil y de pronto nuestra audiencia encuentre muy importante tu punto de vista. 
 
– Bueno, la diferencia no es tan sutil. Puede parecer sutil, pero es bastante importante. Nosotros compramos en este caso la empresa, compramos la compañía porque cuando tus compras una compañía, en lugar de transferir una propiedad, lo que no pagas es el SDLT. Lo que se conoce como Stamp Duty, o el impuesto de timbre, en Latinoamérica. 
 
Que puedes calcularlo como un 5% del monto de la compra. Cuando lo compramos, mi abogado me dijo “Mira, a mí profesionalmente me sirve mucho que compras la empresa, porque te voy a cobrar muchísimo dinero por hacer este trabajo. Pero te recomiendo enormemente que compras la propiedad, no que compres la empresa.” 
 
Bueno, no escuchamos y decidimos comprar la empresa. Uno aprende, nunca más, si podemos no comprar una empresa lo evitaremos. Económicamente sirvió, no es que no 
 
sirvió, pero el tiempo que lleva comprar una empresa, los costos asociados a comprarlas en honorarios no sólo de abogado, sino de contadores, de peritos de seguros y demás es enorme. 
 
Tú tienes que estar demasiado seguro de que no estés comprando un Tax Liability, que no esté es comprando algo, además, donde si la empresa que te vende a ti tiene en sus libros, la propiedad a un valor mucho menor de lo que tú la estás pagando que termines al final del día lo que te ahorraste en impuesto de timbre lo terminas pagando en impuesto a las ganancias al final y ese golpe puede ser muy fuerte. Consecuentemente, la cantidad de trabajo, de peritajes, de estudios de la empresa y de seguros que necesitas por cualquier problema pasado que puede traer la empresa hace que el proceso sea muy engorroso. 
 
Si estás comprando una propiedad de un valor muy importante que esta propiedad tiene un valor más o menos importante, puede valer la pena hacer el esfuerzo, pero para propiedad de valor menor le aconsejaría a cualquiera que firmemente se olvide de la idea. 
 
– Y cuando dices un valor superior, ¿De qué cifra estás hablando? 
 
– Yo no creo que tenga ningún sentido meterse en una compra corporativa por una propiedad que valga menos de £5.000.000 
 

¿Cuáles son los planes para este edificio? 

– Santiago porque no aprovechas y le contamos a quien nos están escuchando, ¿Cuáles son los planes que tú tienes para el edificio con un poco más de detalle? 
 
Quiero que me cuentes primero la parte arquitectónica y luego la parte más de negocio, si te parece: 
 
– El edificio en su parte anterior y por anterior tomamos la esquina. Es un edificio que tiene la planta baja, que es una planta baja muy alta, como tu viste cuando hiciste el vídeo con unos techos hermosos, con paredes en maderas y demás, y luego tiene arriba 2 plantas de oficinas. 
 
La parte posterior del edificio, arriba de esta planta baja que estaba describiendo anteriormente, tiene solamente una planta y hacia el final del edificio existe la bóveda del banco, que es muy interesante para verla. Pero desde el punto de vista de construcción – arquitectura es un dolor de cabeza porque hay que demolerla y demolerla no es tema sencillo, más un aparcadero al final. 
 
Básicamente nosotros vamos a llevar todo el edificio a 5 plantas, con lo cual en la parte anterior vamos a agregar 2 plantas y en la parte posterior vamos a agregar 3 plantas, lo cual significó, Pre-Compra, unos estudios importantísimos desde el punto de vista de la estructura del edificio existente y ver si realmente podía el edificio resistir el peso de los pisos adicionales. 
 
Nosotros lo que vamos a hacer es desarrollar apartamentos de 1 y 2 habitaciones que creemos que es el producto perfecto que se necesita para este mercado. Y si ves los planos, vas a ver que el último piso es un apartamento muy grande. Ese apartamento se va a dividir en 2 apartamentos, con lo cual los nueve originales que ves, se convierten en 10 y las oficinas que tenemos en la parte posterior va a ser mitad oficina y mitad apartamento, con lo cual terminamos teniendo 11 apartamentos en el edificio.
 

Desde el punto de vista de negocio, tú quieres salir a vender las unidades, las vas a rentar, ¿Cómo piensan a operar el edificio una vez termines la obra? 

Nosotros todavía no tenemos una decisión final con respecto a lo que vamos a hacer, pero en principio consideró que nos vamos a quedar con las unidades, del mismo modo que nos quedamos con el edificio que estaba comentando anteriormente, que es un edificio de 11 apartamentos que está muy cerca, a unos quince minutos de este y otras propiedades también que estamos desarrollando. El motivo es que, por un lado, los edificios, una vez refinanciados, generan en un yield (o rentabilidad) que para nosotros es atractivo. Pero al margen de eso, creemos que en el mediano plazo la capitalización que vamos a tener en estos activos es muy importante, con lo cual estamos jugando un juego de corto plazo en cuanto al yield, y un juego de mediano plazo en cuanto a el incremento en el valor de las propiedades. 
 

¿Ha afectado el Covid-19 los planes de Santiago? 

– Cuando tú mencionas que aún no tienes clara la estrategia, yo quisiera preguntarte, ¿Tus planes se han afectado debido al coronavirus? Si el proyecto con el que tú entraste al negocio, un proyecto diferente al que ves hoy. 
 
– El proyecto evidentemente es diferente. El mundo diferente. La forma de trabajar es diferente. Nadie sabe cómo va a terminar esto, pero hay algunas cosas que son importantes y que creemos que la nueva normalidad, no va a ser la vieja normalidad. En ese sentido, tal vez lo dejó más a Federico que te explique porque él es el que estuvo involucrado en el desarrollo de toda la estrategia Post-Covid para el edificio. 
 
– Sí, por favor, cuéntanos. Además, para la audiencia, les voy a contar un poco más sobre Federico. Además de ser el hijo de Santiago, tiene una trayectoria en bienes raíces muy interesante, es graduado de Warrington Business School de la Universidad de Florida y acaba de terminar una maestría en Bienes Raices de Cass Business School, University of London. 
 

Federico, ¿Qué has hecho tú para cambiar este negocio? Y darle las herramientas y fortalecerlo precisamente en la coyuntura que estamos atravesando con el coronavirus? 

– Bueno Leo, hay dos aspectos cuando hay que cambiar un edificio a través de lo que está pasando con la pandemia. Uno, un tema es cambiar de lo que estamos haciendo con los espacios y otro tema son cambios en regulaciones que quizá fueron aceleradas, no que fueron el único factor el tema de la pandemia, pero acelerada por el tema de la pandemia. 
 
Entonces, vamos a ver mucha gente ahora trabajando desde casa porque no pueden ir a las oficinas. Mucha gente en sus propios edificios querra tener sus espacios de trabajo, lo que estamos mirando, es cambiar parte del espacio de retail a espacio de trabajo teniendo diferentes aspectos para que haya distanciamiento social, como tener entradas sin llaves, que se abren las puertas automáticamente, que sea todo “touch-less” y tener espacios separados que funcionan para social distancing o también a futuro, si es que hay un cambio grande de cómo la gente trabaja y quiere trabajar más desde casa y van menos tiempo a la oficina, le va a dejar a los residentes tener espacios más privados para poder trabajar desde su hogar. 
 
Del lado de regulaciones. Un tema que ya venía era que se estaba muriendo el High Street y mucho de los negocios de Retail y no había mucho que hacer, entonces, con todo esto que pasó debido a la pandemia, se aceleró mucho y hay un cambio donde están introduciendo un Permitted Development, que es lo mismo que esa estaba utilizando para cambiar oficinas a residencial, pero para Retail. Entonces muchos locales de Retail que están fallando van a tener la oportunidad desde septiembre para convertirse en lugares residenciales. 
 
– Es muy interesante tu perspectiva Federico y además entiendo que cuando termine este proyecto, cuando lo dejes andando te vuelves para Florida a dedicarte los negocios de bienes raíces. ¿Es cierto? 
 
– Sí, sí. 
 
– Pues vas a dejar tu huella en Londres y que bueno dejarla en un edificio tan hermoso. 
 

¿Qué implica comprar un proyecto ya con planeación?

Me gustaría aprovechar un poco y hablar sobre la línea del tiempo de un proyecto de estos, para que quien nos está escuchando se haga una idea de cómo dejó este edificio de operar como un banco y cuanto toma para que se convierta en este proyecto de once apartamentos y oficinas en la parte inferior. Santiago porque no nos cuentas un poco la línea de tiempo, desde antes de que tú lo compraras para que la gente entienda la implicación que tuvo haber comprar un edificio ya con planeación y lo que se vienen adelante. 
 
– Si nos pusiéramos en un escenario en el cual nosotros hubiésemos comprado 
el edificio sin el planning, tendríamos que haberle agregado a nuestra línea de proyecto entre doce y dieciocho meses. Y ahora te cuento a partir del planning para adelante. 
 
Lo que es importante entender es que, de todos modos, aunque uno le agregue esos doce – dieciocho meses, el retorno anual a la inversión sigue siendo más bajo cuando compras con planning que cuando compras sin planning por el enorme riesgo que estás corriendo en el momento del planning, que es un riesgo mitigable, que es un riesgo que uno puede manejar medianamente. 
 
A partir de la compra, tú lo primero que tienes que hacer antes de empezar la obra es, no sé si es la traducción correcta, es descargar condiciones con el council. Que son condiciones pre-construcción que tienes que llevar adelante, eso que parece solamente 
 
un trámite, a veces es un proceso complicado y hay que saber que eso te puede llevar fácilmente 1, 2 o 3 meses de trabajo con el Council. Lo cual, para colmo, en un momento como este, en el cual mucha gente tuvo que trabajar desde su casa en los Council no estan preparados para trabajar de vía remota, todos esos tiempos se estiraron. 
 
Una vez empezada la obra, que esta obra le estamos empezando a mitad de agosto de agosto de 2020. El programa inicial de obra es de 10 meses para terminar la totalidad de la obra. Estamos bastante confiados que vamos a poder cumplir los plazos, basado en las experiencias anteriores y basado también como en cualquier negocio, en cualquier país no importa si haces Real Estate en Inglaterra o si estás en el negocio de petrolero en Colombia el tema es el equipo y tenemos un muy buen equipo. 
 
Tenemos un equipo con el que venimos trabajando hace tiempo, y en este caso que hicimos una licitación para la obra en la que participaron cinco constructores. Estamos bastante contentos que el constructor que pudimos contratar y con qué podemos cerrar es el mismo que nos acaba de terminar el otro edificio que te estaba mencionando, con lo cual nos sentimos bastante confiados que vamos a poder terminar en tiempo, costo y calidad. 
 
– Y cuando pasan esos diez meses que va a ser como Julio del año entrante, inmediatamente vas a arrendar las unidades, imagino, para después hipotecarlas, ¿Cierto? 
 
– Si básicamente nosotros tenemos parte equity, parte un Development loan y ese Development Loan lo vamos a cancelar una vez que esté terminado el edificio y rentada las unidades, y entonces con las unidades rentadas antes es muy difícil, pero con las unidas rentadas, vamos a sacar lo que es un Buy-To-Let Loan, con bancos con los que trabajamos en forma permanente, con lo cual el proceso muy ágil, pues ya nos conocen, ya podemos hacer todo de manera bastante rápida y son bancos de primera línea. 
 
Y lo que es importante a veces a ver, cuando tú estás haciendo un proyecto, mucha gente comete el error de tener todos los departamentos en un bloque y, consecuentemente, uno tiene que terminar todos los apartamentos. Tiene que rentar todos los apartamentos antes de poder refinanciar ninguna parte de la deuda. Y consecuentemente, tu costo financiero, porque un development loan es más caro, es más alto por el paso del tiempo. 
 
Nosotros lo que hacemos es a una empresa que es también de nosotros mismo le damos un Lease por cada una de las unidades. Entonces, a medida que cada una de las unidades se va ocupando, nosotros podemos refinanciar esa unidad en particular y no todo el edificio en general, independientemente del Lease que le damos a una empresa de nuestra propiedad, el Freehold nos lo quedamos nosotros. 
 
Así que esa es más o menos la estrategia que venimos siguiendo, lo que es interesante y yo no sé qué es lo que pasa en otros lugares del Reino Unido; ni siquiera en otros lugares de Londres. Pero te puedo decir es que, al oeste de Londres, en Acton, Ealing, West Ealing y además nosotros tenemos varias propiedades y el mercado de rentas está fuertísimo. 
 
Nosotros tenemos un equipo profesional que administran otras propiedades y hoy día, es más, ni siquiera hoy día. Hace un mes, un mes y medio, cuando la pandemia estaba realmente en su momento más fuerte, las unidades que se nos liberaban se re-alquilaban máximo en una semana. Así que estamos bastante confiados que el proceso de refinanciación de este proyecto va a ser bastante ágil. 
 
– Que bien, y en los apartamentos que tú tienes que tienes algunos de 2 cuartos y otros de 1 cuarto, ¿Cuánto en la renta de un apartamento de estos mensualmente? 
 
– Esto es un edificio histórico, con lo cual no todo lo departamentos son iguales. No es como construir de cero, pero vas a tener rentas desde en los departamentos de un dormitorio, £1300 hasta £1500, por mes y rentas en los de 2 dormitorios de aproximadamente £1700 a £1900 por mes.
 

¿Cuál es el reto más grande que tú has tenido en este proyecto, y cómo lo superaste?

– El reto más grande que tuvimos en este proyecto para ser totalmente honesto fue la pandemia, nos agarró justo cuando lo terminamos de comprar. Imagínate que nosotros compramos el edificio, en la mitad de Brexit y además escrituramos el edificio una semana antes de las elecciones generales, en las cuales ganó el partido conservador. Pero si ganaba el Partido Laborista podía posiblemente complicar un poco las cosas, no por políticas que iban a implementar, sino por percepción del riesgo de inversores, compradores y distintas personas. 
 
Pero esos eran todos riesgos que nosotros teníamos medidos y riesgos que estábamos dispuestos a aceptar, lo que no sabíamos es que venía esta pandemia. ¿En que nos complicó esta pandemia? Te diría que el único tema en que nos complicó, como riesgo negativo, hay riesgos negativos y riesgos positivos, fue en los atrasos que tuvimos con el Council. El Council para hacer el Discharge of Conditions, que generalmente se toma dos o tres semanas en nuestro caso se tomó dos meses y esto fue porque, como te decía anteriormente hubo atrasos muy importantes porque tenían que trabajar desde las casas y no están listos en cuanto a sistemas porque es un organismo público para que cada uno pudiera trabajar de la casa, como puede trabajar una consultora, un banco o algo por el estilo, lo cual tampoco es culpa del Council, pero es lo que sucedió. 
 
Entonces ese fue uno de los de los retos importantes, el otro reto importante que lo vivimos al momento de la licitación del proyecto tiene que ver con la disponibilidad de mano de obra y la disponibilidad de materiales, esto en parte por la pandemia, en parte por Brexit, pero es un riesgo de un impacto menor. No es algo tremendo, pero es un riesgo que no tiene uno que manejar muy bien, sobre todo si quiere terminar en tiempo y costos. 
 
– Pero creo que la pandemia de alguna manera generó también grandes oportunidades y nos hizo re-pensar un poco nuestra filosofía y nuestro producto, como contaba Federico anteriormente, esta decir que, si finalmente se termina reglamentar el PD, el Permitted Development para Retail y esto hace que nosotros podamos cambiar la planta baja del edificio a apartamentos que además tu viste la altura de techo que hay, con lo cual se 
 
pueden lograr entre pisos para aumentar la superficie, esto puede cambiar sustantivamente en más la rentabilidad de este proyecto. 
 
– Y viendo casualmente, tu señalaste las condiciones, de pronto para que nuestra audiencia se ubique un poco, estuve viendo la planeación que aprobaron y me di cuenta que tiene una planeación condicionada a quince puntos, que es normal en cualquier proyecto, de esos quince, obviamente hay los de siempre entonces, que garantice se la insonorización, que garantice como vas a hacer la recolección de basuras, que como vas a manejar los escombros durante la obra. De todas esas condiciones, ¿cuál fue la que más dolor de cabeza te dio? 
 
– A ver, no todas las condiciones hay que descargarlas previo a la construcción. Hay algunas que son previo ocupación, con lo cual las más urgentes son las previa construcción. La que más dolor de cabeza nos dio fue el tema de insonorización acústica y nos dio dolor de cabeza, porque hay una desconexión, por llamarlo de alguna manera, entre lo que el Council aprobó y lo que pueden lograr en aireación acústica, con lo que el Council te pide que hagas, ¿Esto qué quiere decir? 
 
Que nos han pedido unas ventanas especiales, históricas, que pongamos en los nuevos pisos y en reemplazo de las ventanas existentes. Pero esa ventana no cumple con los niveles de sonorización que ellos mismos que solicitan. Entonces ahí hubo una discusión muy grande y muy larga hasta que le pudimos decir “Mira, lo que tú me pides que haga con lo que tú me pides que lo haga, no lo puedo hacer.” Así que eso creo que fue el dolor de cabeza más grande y, sobre todo, porque el que nos pedía que hagamos algo, el que nos pedía con que lo teníamos que hacer son dos departamentos separados que no se hablan entre ellos! 
 
Entonces lograr tener ese canal de comunicación entre dos departamentos dentro del Council fue importante y bueno, lo bueno es que dentro de nuestro equipo de profesionales tenemos gente que son “Ex-Ealing Council”, por eso nos concentramos mucho nosotros en Ealing y pudo, conociendo todo el mundo dentro del Council, generar esos canales de comunicación para llegar a una solución satisfactoria. 
 
– Y sobre todo, cuando todos están trabajando desde casa. No es lo mismo ir al edificio y en un ala, los de planeación y en otra los de Building Control. 
 
– En este caso fue un dolor de cabeza, por otro lado, me encantó porque sentí que estaba nuevamente en América Latina 
 
– Santiago hablando de América Latina, y algo por lo que te aprecio tanto, además de por las grandes obras que haces en tus proyectos. Porque tú eres un ser humano muy especial y creo que te voy a lanzar al agua, espero que me perdones por hacerlo. Pero esa idea que tú tienes de ayudar con las utilidades de este proyecto a dar vivienda en Suramérica me parece algo fenomenal, ¿Por qué no me cuentas un poco qué es lo que vas a hacer? 
 
– Mira, te cuento esta iniciativa realmente la inició mi hermano Andrés, que está en Florida, con el que él también es desarrollador inmobiliario, con el que somos socios en varios proyectos y se llama Home for Homes y que es una iniciativa de Techo que es una 
 
ONG que está en toda América Latina, de hecho, está en mi Argentina y en tu Colombia y en varios lugares. 
 
Y lo que esta iniciativa hace es que por cada unidad que nosotros terminemos y completemos una vez que esté completa, vamos a donar una casa para una familia viviendo en extrema pobreza en América Latina. Yo Creo mucho en devolverle al lugar de donde vengo, a mi gente, o sea vivo acá hace veinte años, pero soy latinoamericano hasta mi centro. Me siento latinoamericano, pienso como latinoamericano, hablo como latinoamericano y yo fui a la universidad pública en Argentina y la educación pública me dio mucho de lo que soy hoy. 
 
Entonces me parece que no es un buen gesto, simplemente lo normal que uno tiene que hacer de devolverle a la sociedad lo que esa sociedad le dio a uno. Así que si, por cada una de las unidades que terminamos en este caso van a ser once, vamos a donar once casas a través de Techo para que en América Latina al menos once familias puedan vivir de una manera un poco más decente. 
 
– Te felicito y la verdad, es un ejemplo que todos los que estamos en el negocio de bienes raíces deberíamos seguir, independientemente del tamaño de los proyectos que hagamos. Gracias Santiago y te felicito por lo que haces.
 

¿Estas considerando invertir en Real Estate? 

– Santiago antes de terminar, quisiera preguntarte si tú tienes alguna recomendación para alguien en Latinoamérica que esté considerando invertir en proyectos similares como los que tú estás desarrollando este momento aquí.
– Yo lo primero que diría, obviamente es no solamente en el Reino Unido, lo primero que diría que hagan su Home Work, que hagan su estudio, que consideran gente, sobre todo por la distancia con la que se sientan cómodos de trabajar y que puedan confiar en esas personas. Pero por sobre todas las cosas, yo le diría a un latinoamericano que están más acostumbrado a invertir en Florida, en New York, en Texas o en California o en España, que se aventuré en el Reino Unido al principio, que se tome el tiempo, primero de todo, en entender las particularidades jurídicas impositivas del país antes de pensar en Real Estate.
El sistema británico, como todo sistema basado en ley común, es muy distinto al de ley codificada que estamos acostumbrados en América Latina. Una vez que lo entiendes, es sencillo, diría que es mucho más sencillo que lo que es América Latina. Y yo creo que tomarse el tiempo y hacer el trabajo de entenderlo bien donde estas parado legalmente e impositivamente es muy, pero muy, muy importante.
Luego de eso decides realmente donde uno está cómodo. Tanto en sector, si es comercial, si es industrial, si es logística, si es residencial. Y saber en qué zona y con qué perfil de riesgo, decir “Yo estoy cómodo si voy a un mercado tradicional como Londres o Liverpool o Manchester o me siento que quiero ir a mercados menos tradicionales que estén fuera de esas zonas”, aunque creo que particularmente en el caso tuyo, que tú estás muy involucrado el Liverpool, le estás pegando exactamente en el mejor lugar que hay en este momento en el Reino Unido para invertir.
Y yo diría que una vez hecho eso y aunque sea un costo y tome tiempo, tienen que venir, cuando la pandemia lo permita, tienen que venir y tienen que recorrer los lugares. Tienen que entender la dinámica del mercado, tienen que entender los “Consumer Trends”, tienen que poder vivir un poco el lugar, con una visita de un par de días, una semana, creo que es suficiente, pero creo que es absolutamente importante. Pero lo que sí le diría es que no descarten el Reino Unido si les parece un mercado no tradicional para una inversión desde América Latina, porque el Reino Unido lo que te ofrece es un mercado muy estable, incluso dentro de las peores crisis. Una oportunidad de diversificarte geográficamente, pero además diversificarte también en moneda y creo que diversificar riesgo es los más importante que uno puede hacer en general, pero más, sobre todo en estos tiempos inciertos que se están viviendo.
Yo vivo en el Reino Unido, decidí hacer mi carrera al, igual que tú, mis socios son latinoamericanos, viven en América Latina o viven en Estados Unidos, pero son latinoamericanos y todos decidimos hace ya veinte años invertir aquí en este país. Y si uno toma una visión, ya sea de corto o de mediano plazo y con los distintos perfiles de riesgo, creo que es un mercado muy atractivo y creo que es un mercado que puede generar la estabilidad y el crecimiento económico que uno está buscando a veces en otros mercados.
– Estoy completamente de acuerdo con lo que mencionas y es una oportunidad maravillosa que hay que aprovechar. Hoy es el momento en un año, seguramente si tú estás en Latino América escuchando de este episodio, vas a querer haber empezado hoy así que no dejes pasar esta oportunidad
– Santiago, si alguien quisiera contactarte, ¿Puedes dejarle tus datos de contacto?
– Básicamente me pueden contactar a mi correo electrónico, que es s.Klein@sterlingcap.co.uk
– Santiago, Federico, muchas gracias por haber participado en este episodio. Espero que podamos hacer un episodio de seguimiento de pronto en unos 4 o 5 meses. Cuando la obra vaya en progreso, y podamos hacer otro vídeo para contarles los retos que hayas encontrado.
Y a todos ustedes, ¡les enviamos un gran abrazo!
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