La rentabilidad es lo más importante.

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25. ¿Cómo hacer modelaciones financieras para proyectar su negocio?

EPISODIO 25

En vez de hacer un plan de negocio los emprendedores deben enfocarse en producir un modelo financiero que es finalmente lo que necesitan ver los bancos y potenciales inversionistas, para poder determinar cuáles van a ser los costos mes a mes y puede realizar un estimado por ejemplo de los ingresos para cubrir los costos, lo que les permite estar en capacidad de hacer simulaciones bajo diferentes escenarios.

 

La época de fin de año y comienzo de Año Nuevo siempre es una época de mucha reflexión, de mucha introspección, para pensar sobre lo que se hizo el año anterior, lo que salió bien, lo que no salió tan bien y, sobre todo, para empezar a proyectar no sólo el año que viene, sino la década que viene.
Nosotros aprovechamos este fin de año y este inicio del 2020 precisamente para replantear nuestro negocio. Lo hicimos siguiendo una metodología que hemos aplicado por varios años nuestras empresas.
Esa metodología fue precisamente sobre la cual di una charla recientemente en un evento en Londres, que se llamaba THE POCKET MBA, donde me invitaron como conferencista.
Yo creo que un emprendedor no debe redactar un plan de negocio para planear el inicio o el crecimiento de su negocio, es decir, no debe gastar su tiempo y energía produciendo un documento escrito, muchas veces en Microsoft Word de doscientas páginas con gráficos, con planteamientos de orden filosófico, donde habla de sus cualidades personales e inteligencia, o sobre lo atractivo que es su negocio y del buen servicio que prestan.
Muchos empresarios por hacer esto descuidan un aspecto que es muy fundamental y es la proyección financiera del negocio, utilizando un modelo financiero. Es decir, producir un análisis detallado de cuáles son las fuentes y usos del dinero. Las fuentes son el detalle de donde va a entrar el dinero como las ventas o los aportes de capital. Los usos son los costos de la operación, los gastos que hay que incurrir para poder colocar en marcha el negocio. Eso es lo que se conoce como un Flujo de caja.
Ese flujo de caja, cuando se proyecta mes a mes y año a año, nos permite hacer una proyección de los estados financieros que es finalmente lo que necesitan ver los bancos y potenciales inversionistas.
En el Pocket MBA a todos los miembros de la audiencia que estaban interesados les dimos una hoja de cálculo que nosotros creamos que consideramos es muy útil para realizar un modelo financiero.
Hace quince años, cuando nosotros iniciamos nuestra primera compañía en Inglaterra, alguien nos envió lo que se conoce como un Teaser de inversión para un proyecto en Latinoamérica, Ese documento contenía tablas muy detalladas mostrando cuales iban a ser los costos, cuáles iban a ser serán las inversiones de capital, así como los ingresos, y de qué manera iban aumentando con el tiempo.
Ese documento me pareció muy impresionante, con unos gráficos muy “descrestantes”, como decimos en Latinoamérica, pero en ese momento nosotros no teníamos ni el conocimiento, ni las herramientas para llegar a producir de documento de esta calidad.
Yo pensé que de pronto haciendo una maestría en administración de empresas y vamos a tener la respuesta a eso. Esa fue una de las tantas razones por las cuales yo decidí estudiar una maestría en Londres. Pero tengo que confesar que cuando uno es empresario y va a una escuela de negocios, primero se siente un poquito frustrado, porque todos los programas de MBA (Master of Business Administration), son estructurados de una manera muy similar en las diferentes escuelas de negocios alrededor del mundo y están hechos con un enfoque para las personas que se encuentra en el mundo corporativo, que de pronto quieren ascender dentro de las grandes organizaciones empresariales. ¡Pero cuando un empresario que tiene negocio pequeño o mediano va una de estas escuelas de negocios esperando recibir las recomendaciones o las herramientas o procesos que pueda implementar inmediatamente en su negocio para para hacerlo crecer, se siente un poco defraudado porque no los encuentra allí!
Sin lugar a duda, estos programas de MBA, dan esa estructura de conocimiento que es muy importante para entender el mundo de los negocios y para poder articular una propuesta de negocios de una manera coherente.
En mi caso, lo curioso es que esa metodología o ese marco para estructurar negocios lo aprendí volviendo Latinoamérica. Después de haber estado diez años en Inglaterra lo aprendí Cuando volví a Colombia de vuelta a estructurar la compañía de transporte ferroviario de la cual soy cofundador, que se llama Holdtrade Atlántico. En ese momento necesitábamos presentar el negocio a socios y a prestamistas de una manera particular. A pesar de que nosotros teníamos el conocimiento y nuestros socios en Estados Unidos quienes nos apoyaban con la experiencia operacional tenían muy claro su negocio.
Sin embargo, nos dimos cuenta que necesitábamos pagar los servicios en una banca de inversión, pues esto es precisamente lo que hacen los bancos de inversión, ayudar al empresario a ver el negocio desde otra óptica, desde la óptica de un inversionista y expresarlo claramente en cifras. Ahí aprendí que, como empresarios, todos debemos pensar como banqueros de inversión. Lo triste es que los banqueros de inversión cobran unos honorarios muy costosos y desafortunadamente ese nivel de honorarios no es asequible para la mayoría de las personas que están arrancando su primer negocio.
Esto es en verdad muy triste, porque si un empresario tiene acceso a esas herramientas, puede planear su negocio de manera más eficiente. De tal manera que mi invitación es muy sencilla, yo invito a todos los emprendedores, a todos los inversionistas, a que empiecen a pensar en los números de su negocio. ¡Después se pueden sentar y escribir el plan de negocio de doscientas páginas!
Pero primero deben pensar en los números, yo creo que los números le hablan a uno y sí se hace ese análisis uno puede darse cuenta, efectivamente, cuáles van a ser los costos mes a mes y puede realizar un estimado por ejemplo de los ingresos para cubrir los costos, lo que permite estar en capacidad de hacer simulaciones de qué pasa si, por ejemplo, las ventas no suceden en el escenario que se espera o que pasa si de pronto los costos aumentan, lo cual afectaría el nivel de dinero en el banco disponible al final del mes. Una herramienta de este tipo permite ayudar a replantear el negocio y a pensar efectivamente cuánto dinero se necesita para arrancar.
Esto no sólo aplica a los bienes raíces, obviamente aplica a cualquier tipo de negocio. Así que quiero compartir esa herramienta de manera gratuita con todos los que estén interesados.
¿Como la modelación financiera ha impactado nuestro negocio?
Este ejercicio ha tenido para nosotros un impacto muy positivo, nos ha permitido tener un foco de rayo láser. Definir en qué tipo de negocio queremos estar. Con qué tipo de personas queremos tratar. Nosotros decidimos cambiar la misión de una nuestras compañías que se llama LAUK Holdings, para que sea la primera alternativa para inversionistas de Latinoamérica que quieren venir a invertir en bienes raíces en el Reino Unido. Pero no en cualquier tipo de bienes raíces. Esta modelación nos ha permitido, determinar el mercado geográfico de manera muy definida, así como, en qué tipo de propiedades queremos invertir, nos permite determinar el tipo de proyectos que desarrollamos. Nos permite predecir con un alto grado de certeza cuál es el nivel de ingreso que podemos esperar y, sobre todo, el tiempo de desarrollo de los proyectos.
Nosotros nos dedicamos a comprar unos activos que están hoy muy baratos, les damos valor por medio de remodelación y luego los arrendamos, no en contratos a largo plazo, sino por días o por semanas o por cuartos. En lo que se conoce aquí como Serviced Accomoddation o casas en, ocupación múltiple (HMOs). Eso nos permite generar un mayor nivel de ingresos lo que su vez nos permite tener una mayor rentabilidad. Pero eso lo sabemos precisamente porque utilizamos una herramienta financiera que fue construida en la base de esta hoja Excel que queremos compartir con todos ustedes que estén interesados.
El haber vivido en Latinoamérica cuatro años después de haber vivido diez años aquí en Inglaterra me permitió entender las preocupaciones, las expectativas de muchos inversionistas inmobiliarios en Latinoamérica, en países como: Colombia , Panamá, México o Argentina, quienes de pronto están un poco nerviosos al ver para dónde van las economías de sus países, al darse cuenta de las altas tasas de interés que cobran los bancos allá y sobre todo al comparar la tasa alta de renta corporativa comparada, de sus respectivos pasies, con la misma de Inglaterra que es tan solo 19%. Lo cual, combinado con la depreciación de sus monedas ha causado que sus activos en moneda local cada vez pierden más valor con respecto al dólar a al euro.
Nosotros nos dimos cuenta de la coyuntura en la que está el Reino Unido, donde hoy, por la situación política del país, la moneda está muy barata, lo que permite comprar más libras al cambiarlas por una moneda local de Latinoamérica, bien sea el peso colombiano o el peso mexicano, etcétera.
Sobre todo, ahora que ya existe una certeza de que, en efecto, el Reino Unido a salir de la Unión Europea. La salida de la Unión Europea ha calmado los mercados. Mas aun cuando los aspectos fundamentales de la economía inglesa siguen estando ahí. Inglaterra es una isla altamente poblada donde la población sigue creciendo. El país tiene una de las tasas más altas de crecimiento poblacional de Europa, en donde hay un claro desbalance entre la oferta de bienes raíces y la demanda, donde hay mucha gente buscando propiedades porque no se permite construir en todas partes del Reino Unido.
Adicionalmente la gente tiene dificultades para comprar vivienda propia porque los precios de la vivienda son tan altos, lo que causa que muchas personas encuentren muy difícil tener acceso a un crédito hipotecario para comprar su primera vivienda. Esto hace que esas personas renten propiedades, Inglaterra está yendo a un modelo habitacional muy parecido al modelo alemán, donde la gente prefiere rentar.
Para los interesados, los invito a escuchar nuestro episodio 6 donde tratamos este tema en detalle.
Nosotros estamos aprovechando esta coyuntura y comprando viviendas en la ciudad del Liverpool.
Para los que estén interesados en lo que hacemos, en nuestra página web (www.laukholdings.com) pueden ver exactamente qué lo hacemos.
¿Está interesado en recibir de manera gratuita la hoja de Excel?
Nosotros compartir esta herramienta con todos los interesados. Lo único que tienen que hacer es enviarme un correo electrónico aleo@bienes.co.uk
Igualmente, si están interesados en conocer los proyectos inmobiliarios que desarrollamos por medio de nuestra empresa LAUK Holdings en Liverpool visiten la pagina web www.laukholdings.com
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