La rentabilidad es lo más importante.

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27. Debida diligencia de un proyecto inmobiliario

EPISODIO 27

Ricardo Morales, un alto ejecutivo del sector minero y quien ha vivido en diferentes países como Australia, Chile, Colombia y el Reino Unido, en donde él ha desarrollado proyectos inmobiliarios, nos cuenta que es la debida diligencia y sobre los cuatro aspectos fundamentales que se deben considerar para realizar la debida diligencia a un proyecto de inversión inmobiliaria.

Ricardo Morales, un alto ejecutivo del sector minero y quien ha vivido en diferentes países como Australia, Chile, Colombia y el Reino Unido, en donde él ha desarrollado proyectos inmobiliarios, nos cuenta que es la debida diligencia y sobre los cuatro aspectos fundamentales que se deben considerar para realizar la debida diligencia a un proyecto de inversión inmobiliaria.
LAUK Holdings le está ayudando a Ricardo a hacer desarrollar y operar inversiones inmobiliarias en Liverpool, aprovechando ese contexto, Ricardo ha decidido compartir en detalle la debida diligencia que él ha realizado para tomar la decisión de invertir en Liverpool.
Ricardo antes de la crisis financiera del 2008 era relativamente reacio a invertir en bienes inmobiliarios. Le parecían que son activos relativamente ilíquidos y que, en algunas partes del ciclo, los precios pueden caer y afectar los inversionistas muy fuertemente, como en efecto pasó en los Estados Unidos, donde personas que compraron propiedades en los años 2003 o 2004 pudieron perder hasta la mitad de su dinero.
Ricardo algún momento leyó mucho sobre Japón y como Japón nunca se recuperó de la crisis inmobiliaria que hubo en ese país en los ochenta.
Pero a partir de la crisis financiera empezó a notar que, si uno está un poco más pendiente de los ciclos de la economía, uno podría entrar en la parte adecuada del ciclo y empezar a tener desde el día uno ganancias con una baja probabilidad de perder. Principalmente porque si ya los bienes bajaron de precio por una crisis, es muy poco probable que sigan bajando.
Ese cambio de paradigma le permitió a Ricardo pasar de ser alguien que no quería invertir en el sector inmobiliario a convertirse en un inversionista muy activo.
La primera propiedad que compro fue en Estados Unidos luego de la crisis financiera del 2008.
Luego de irse a vivir a Australia tuvo la oportunidad de hacer una segunda inversión en la Florida.
Pero más importante, tuvo la oportunidad de hacer un proyecto de principio a fin de desarrollo inmobiliario en Australia, donde compro una casa con un lote bastante grande, la demolió y construyó tres casas nuevas.
Luego, cuando por su trabajo se radicó en Chile, allá compró su casa propia y también tuvo la oportunidad de hacer un par de inversiones en apartamentos para ejecutivos.

Trayectoria profesional

Ricardo tiene cerca de veinte años de experiencia en el sector minero, la mitad de ese tiempo ha sido en cargos operativos. Él es un ingeniero industrial y desde que se graduó de la universidad se vinculó al sector minero. La otra mitad del tiempo ha tenido experiencia comercial, que le ha permitido entender la industria, la cadena de valor, las rentas a lo largo de la cadena de valor y entender cómo funciona y cómo se hace dinero realmente en una industria tan compleja que requiere tanto capital como la minería. 
 
A lo largo de su trayectoria en el área comercial del sector minero ha tenido la fortuna y la suerte de haber realizado muchos negocios grandes en la compra o en la venta de activos mineros. Lo cual tiene un poco de relación con el sector inmobiliario, porque son compras o ventas de activos que requieren mucho trabajo e inversión. 

¿Para qué más sirve la debida diligencia? 

La debida diligencia no solo permite entender que puede salir mal, la debida diligencia también ayuda a detectar que puede salir bien y medir las potenciales ganancias bajo diferentes escenarios. 

¿Quisiera realizar inversiones inmobiliarias en Liverpool? 

Personas que están no solo en el Reino Unido, sino en Latinoamérica o España pueden invertir en este mercado. LAUK Holdings esta dispuesto a comentarles como pueden crear un portafolio de inversión inmobiliario en Liverpool y tener la garantía que será desarrollado y operado de manera profesional. Si están interesados, pueden contactarnos escribiendo a info@laukholdings.com o visitar nuestra pagina web www.laukholdings.com

Categoría 1. La Parte física. 

Se trata de entender en la propiedad que cosas pueden salir mal a nivel estructural, por ejemplo, que cosas pueden salir mal que no permitan realizar los planes que se tienen sobre la propiedad. 
 
La solución es desde el día cero, empezar a medir y empezar a hacer planos. 

Categoría 2. Los costos.

En ese sentido LAUK Holdings tiene unos modelos muy elaborados que permiten de una manera muy fácil incorporar toda la información para que uno pueda entender cómo funcionarán ingresos y costos bajo diferentes escenarios y analizar los riesgos que puedan afectar los ingresos y los retornos de la inversión. Así que la menara de mitigar este riesgo es con un modelo financiero. 

Categoría 3. Los aspectos legales.

Los títulos inmobiliarios en diferentes partes del mundo funcionan de manera diferentes, pero tal vez lo más importante es entender que los procesos de venta son diferentes en todas partes del mundo y el proceso del Reino Unido, es un proceso de entendimiento de voluntades, pero no hay realmente compromisos hasta que no se firman los contratos, lo cual puede tomar varias semanas desde que se hacen las ofertas. Hay que entender el proceso porque en cualquier momento se puede caer el proceso de compra. Puede que sea bueno que se caiga porque por ejemplo uno encontró cosas que ya no hacen atractiva la compra. Pero también es malo porque puede ser que el negocio se te vaya y pierdas una buena oportunidad.

Entonces, entender el proceso de venta y entender la parte de traspaso y toda la parte legal es importante.

Categoría 4. El aspecto financiero. 

En estos proyectos en particular, se realizan inversiones en la remodelación que son cercanas o en algunos casos por encima del valor de adquisición de la propiedad, por lo tanto, el entendimiento de los costos de renovaciones fundamental. 
 
De tal manera que es importante, entender cuales serán las cantidades de obra, cuánto valen esas esas obras y tener contingencias, de ahí la importancia de una inspección detallada para entender que cosas se pueden reutilizar y que no. La diligencia Costos es fundamental para tratar de evitar sorpresas.  

¿Por qué precisamente si es consolidar tus impresiones ahora en la ciudad de Liverpool con la ayuda de LAUK Holdings?

A Ricardo Liverpool en particular le parece que tiene unas tendencias muy importantes que son atractivas desde el punto de vista de retornos y que en el corto plazo hay mucha posibilidad de plusvalía por valorización, ya que el Stock o inventario de vivienda en la ciudad es relativamente antiguo. Liverpool es una de las ciudades del Reino Unido que desafortunadamente no ha tenido tanta inversión en las últimas décadas, lo que la convierte en una zona relativamente atrasada en temas de inversión y eso la hace que tenga mayor oportunidad de valorización con relación a otras zonas. 
 
Otra tendencia muy importante que hay en Liverpool es que se están llevando a cabo muchos programas de desarrollo urbanístico. El Gobierno central, se está poniendo al día con la ciudad y está invirtiendo cantidades importantes en regeneración y desarrollo urbanístico, y eso solamente puede ayudar a la plusvalía en el futuro. 
 
Y la tercera razón es que todos esos proyectos de regeneración generan mucha demanda por acomodación de profesionales y a nivel de estudiantes, particularmente estudiantes extranjeros, quienes demandan el tipo de producto que desarrollaremos. 

De que se tratan los proyectos de inversión que Ricardo ha decidido adelantar en Liverpool?

Son casas victorianas construidas más o menos hace cien años que hoy tienen cuatro habitaciones y luego de la remodelación y reconfiguración vamos a convertir en casas de cinco a siete habitaciones y serán rentadas por cuartos.

¿Qué es la debida diligencia y por qué se debe realizar la debida diligencia para un proyecto de inversión inmobiliaria?

Es importante siempre como inversionista, tener unos objetivos claros. Un objetivo, muy genérico en inversión, siempre es tener un equilibrio entre el retorno y el riesgo.  
 
Desafortunadamente, todos tenemos maneras diferentes de ver el riesgo y las oportunidades, y por lo tanto, la debida diligencia es muy buen ejercicio que le permite a uno establecer unas bases mucho más realistas de lo que puede ser y lo que no puede ser, de lo que puede salir mal, como de lo que puede salir bien y le ayuda a uno a poder entender un poco mejor cuál es ese equilibrio de riesgo y retorno y le permite a uno decidir entre diferentes alternativas de inversión.  

¿Por qué decidió invertir ahora en Inglaterra y no invertir en Australia, Chile, Colombia o Estados Unidos?

Es una combinación de varios factores: 
 
El primero es que después de moverse con su familia varas veces han decidido radicarse en un solo sitio, y ese sitio es el Reino Unido. Es cierto que es beneficioso conocer sobre la oportunidad de invertir en muchas partes y entender cómo funcionan las inversiones en diferentes partes del mundo, pero también es ineficiente si uno tiene pequeñas inversiones regadas por todas partes, porque todas atraen costos. En este momento Ricardo esta en un proceso de consolidación de sus inversiones y dado que está radicado en el Reino Unido, es el país donde ha decidido consolidar sus inversiones inmobiliarias. 
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