La rentabilidad es lo más importante.

¿Quieres tener la hoja de cálculo que usamos para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

37. ¿Cómo buscar un socio para invertir en bienes raíces?

EPISODIO 37

Hoy vamos a hablar sobre si tú debes considerar invertir en bienes raíces en el Reino Unido o en otras partes del mundo, solo o en sociedad con otra persona.

Hoy vamos a hablar, sobre si tú debes considerar invertir en bienes raíces en el Reino Unido o en otras partes del mundo, solo o en sociedad con otra persona.  
 
Y lo digo porque muchas personas cuando compran una propiedad – para vivir no para invertir – normalmente lo que hacen es acercarse a un correo de hipoteca, y el correo de hipoteca lo primero que te va a preguntar es “¿Cuál es tu ingreso bruto?” es decir antes de impuestos, y digamos que si tu ingreso bruto es de £30.000 al año, el correo de hipotecas te va a decir “Mira tú tienes una capacidad de endeudamiento de 4 veces o de pronto 4.5 veces tu ingreso” es decir podrías acceder una hipoteca, si ganas £30.000 al año, de £120.000 o hasta £135.000. 
Entonces cuando tú sales al mercado a ver que puedes comprar, te das cuenta de que las posibilidades son reducidas porque en realidad en el Reino Unido en pocas partes se pueden conseguir propiedades de ese monto, digamos que tú tienes unas £20.000 ahorradas y te van a prestar, nuevamente, £120.000 o £135.000.
 
Puedes comprar algo de entre £140.000 – £155.000. 
Pero entonces, uno se une con alguien, si tú estás casado o casada, o tienes una pareja, tu socio ideal es tu pareja, ¿cierto? Pero muchos, son solteros y deciden invertir con otra persona.  
Por lo tanto, en este episodio te voy a dar mi opinión luego de haber incorporado 8 compañías en los últimos 25 años, todas con socios, con respecto a cuál es el socio ideal para invertir.
En el episodio 36, hablábamos de las tres necesidades para invertir en bienes raíces.  
 
El dinero, conocimientos, y el tiempo. Y también te mencioné las causas de falla  que yo considero son por las cuales muchas personas fallan en el intento al invertir en bienes raíces en el Reino Unido, que son: Conocimiento específico en el negocio de bienes raíces, la mentalidad y el apoyo.
Precisamente lo traigo a colación, – por si no has escuchado el episodio 36 te recomiendo que lo escuches – pero, ¿por qué lo traigo a colación? 
 
Hoy precisamente pensando en el apoyo, ¿Quién más te puede dar apoyo que un socio? 
Hoy quiero contarte que considero yo para conseguir ese socio ideal. 
 
Lo primero que quiero decirte, es que yo no considero que la falta de dinero sea la razón principal por la cual tú debes asociarte con alguien para invertir en bienes raíces, yo lo que consideró más importante es conseguir un socio que te complemente en las tres características que yo considero son vitales para poder tener éxito en las inversiones inmobiliarias. 
 
Mira, la primera característica son las tecnologías de información, así es, hoy uno necesita tener la capacidad de hacer análisis de viabilidad, me refiero a poder hacer un análisis de comparación de costos, análisis de comparación de ingresos, comparación de rentas, de cuánto podría ser el valor de una propiedad en el mercado hoy y el valor después de que le hagamos una remodelación y eso implica poder desglosar la renovación con los diferentes 
 
ítems de obras de lo que tú vayas a hacer. 
Y para eso se requiere una persona que tenga habilidades haciendo números, sobre todo hojas de cálculo, también una persona que sea capaz de interpretar planos de ubicación y tenga una buena ubicación espacial, porque en esto es importante – no es necesario ser un cartógrafo – pero si es importante poder ubicarse espacialmente, poder ver un plano y determinar que hay alrededor de la zona donde tú estás buscando propiedades para identificar, por ejemplo: 
 
  • Donde están los almacenes 
  •  
  • Donde están los modos de transporte 
  •  
  • Donde están los colegios, las escuelas 
  •  
  • Donde están las farmacias 
 
Las cosas que son importantes para los inquilinos que van a invertir en tu propiedad y lo que va a hacer que tu propiedad valga y eso hoy se consigue en planos, entonces tú necesitas una persona que tenga habilidades numéricas en términos de procesar hojas de cálculos y que sea capaz de interpretar planos. 
Y no solo plano de ubicación sino también planos como los que dan los agentes inmobiliarios de la distribución entera de las propiedades para que pueda determinar si puede hacer una reconfiguración interna, o si de pronto puede hacer una extensión. 
 
Entonces por eso, ese tipo de persona que tenga las características de tecnología de la información. 
 
Otra característica que yo considero importante es la atención al detalle, si tú eres de las personas que no le gusta leer la minucia de los contratos, a la que no le gusta analizar en detalle un aviso de venta de una propiedad donde están todas las características de la zona alrededor, una persona a la que no le guste revisar los documentos que te envían los abogados donde te determinan las condiciones del contrato, es importante que uno cuente en su equipo o que tenga un socio que le ayude a mirar esas cosas que son importantísimas y para eso es importante una persona que tenga un conocimiento o un grado de entendimiento alto de inglés, al menos inglés escrito, ¿Por qué? Porque los documentos donde vas a hacer las transacciones se hacen en inglés.
Yo siempre he dicho que una persona que no habla inglés puede invertir en el mercado de propiedades, es cierto, porque tú de pronto podrías tercerizar esta labor con un abogado bilingüe quien te analice y te diga “Mira, aquí encuentro algunos aspectos que no me gustan o que pueden causar problemas”, pero eso implica que vas a tener que pagar cada vez que alguien haga ese ejercicio y obviamente no lo vas a hacer solo cuando estás haciendo el contrato, tienes que hacerlo antes en muchas propiedades.
Por eso es bueno tener un socio o una persona que te ayude con la atención al detalle, pero siempre he dicho una cosa muy importante y es que el negocio de propiedades no es un negocio de ladrillo y concreto como muchas personas creen, muchas personas creen “Leo es que a ti te encantan los bienes raíces porque tú eres ingeniero civil y por eso te encanta invertir en bienes raíces” no, yo siempre he dicho que el negocio de bienes raíces es un negocio de personas.
Así es, mira son personas las que te traen las propiedades que tú puedas analizar y determinar si vale la pena invertir o no, como los agentes inmobiliarios, como las personas que se dedican a buscar propiedades para que otras personas las compren, tú vas a tener que interactuar con los vendedores muchas veces, vas a tener que interactuar con tus asesores de hipotecas, vas a tener que interactuar con tu asesor de seguros, con tus abogados. Si vas a hacer obras de renovación entonces con arquitectos, ingenieros, con los contratistas, etc.
Si tú no tienes un don de gente o si encuentras difícil interactuar con otras personas, te soy honesto vas a sufrir en este negocio, porque en este negocio hay que crear empatía, hay que saber escuchar y eso obviamente requiere tener un dominio de inglés, esta es otra labor en la yo creo que es importante que una persona que tenga un alto nivel de inglés, tanto escrito como oral, este a cargo de construir esas relaciones con las personas que son importantes para desarrollar el negocio inmobiliario
Entonces con eso te digo que esas tres características son importantes, nuevamente, el don de gentes, las características de las tecnologías de información y la atención al detalle.
Si tú tienes esas tres características yo estoy seguro de que vas a encontrar el negocio inmobiliario muy agradable y se te va a hacer muy fácil, pero soy muy consciente de que muchas personas no reúnen esas tres características, por ejemplo, en mi caso, yo soy muy bueno en la parte numérica, soy bueno en la atención al detalle, pero a veces en el don de gentes no soy tan bueno y tengo que reconocerlo.
Entonces para mí el socio ideal para invertir en el mercado de bienes raíces, es un socio que me complemente, que me ayude con esa parte del don de gentes y por eso siempre he hecho negocio bien. Porque tengo a mis socios Nicolás y David quienes me complementan en esta labor, y te lo expreso porque yo lo considero de verdad fundamental para que tú puedas sacarle provecho al mercado de bienes raíces.
Yo también soy consciente de que uno no puede definir a una persona por esas tres características y decir “Tú eres la persona que es muy buena con el don de gentes, tú eres la persona que eres muy buena con los computadores, y tú eres la persona que es muy buenas con la atención al detalle” ¿Por qué? Porque todos tenemos algo en mayor o menor grado de esas tres características, por tanto, quiero decirte que el socio ideal no existe y es la verdad, y te voy a contar a que conclusión he llegado yo luego de tener socios de diferentes nacionalidades.
Yo he tenido socios colombianos, yo he tenido socios ingleses, socios americanos, con quienes hemos hecho negocios en diferentes jurisdicciones y diferentes industrias ¿Por qué? Porque quiero contarte cuáles son mis reflexiones después de haber montado siempre negocios de sociedad y recomendaciones que espero que la verdad te sea útiles para cuando tú consideres si vale la pena asociarte o no con una persona.
Partiendo de la base que el socio ideal no existe y que todos somos seres humanos y que todos tenemos fallas y tenemos falencias, pero algo que yo considero importante es que tú solo te asocies con una persona donde exista una comunicación clara todo el tiempo antes de asociarte, porque si tú te das cuenta de que tú estás con una persona con la que tú puedes expresar todos tus sentimientos o tus desacuerdos, tus opiniones y que puede haber un diálogo constructivo es vital. Antes, durante, y después del negocio.
Mira, uno de mis socios grandes amigos, Diego Martínez dice “Es que hasta para
separarse hay que casarse bien” no hay nada más cierto, es la verdad, por eso es que uno tiene que escoger muy bien con quien se asocia, y ¿Por qué lo digo? Mira en los negocios, uno normalmente hace un plan de negocios y una proyección, pero mira, predecir el futuro es extremadamente difícil, imposible la verdad, entonces nosotros podemos hacer una proyección, creemos que este va a ser el negocio y nos asociamos, acordamos en que porcentajes vamos a ser socios, montamos una compañía y nos volvemos directores dos o tres personas de la empresa y cuando empezamos el negocio nos damos cuenta de que lo pensamos que iba a ser el negocio no es.
Nos toca cambiarlo y entonces cuando los negocios cambian los roles de las personas cambian, y es impórtate que tú le estés preguntando a tus socios contantemente si el rol al que les ha tocado cambiar para darle viabilidad al negocio es el que en verdad los hace felices, mira y esto es muy importante preguntarlo y no desconocer la naturaleza humana porque si hay algo que te incomoda tú debes decirlo, y si tu vez que alguno de tus socios algo le incomoda, ayúdale a que lo exprese, haz esas preguntas, mira hay una pregunta que a mí me encanta hacer:
“¿Qué es lo que más te estresa en este momento?” o “¿Qué es lo que te tiene angustiado?”
Porque mira, cuando uno hace esa pregunta salen muchas cosas a colación y a veces uno encuentra en realidad el porqué de muchas actitudes y muchas situaciones, entonces eso es importante, la comunicación clara. Es posible que en algún momento de pronto no te asocies con una persona, sino que tu empresa, en la que de pronto eres tú el único dueño o junto con otros socios, se asocien con otra empresa.
Y quiero hacerte una aclaración los negocios no se hacen entre empresas, se hacen entre las personas que dirigen esas empresas, y por eso es muy importante que tú te des el tiempo de conocer a las personas que dirigen los negocios, si haces negocios y si vas a hacer sociedades con otros negocios, e igualmente si vas a hacer sociedades entre personas naturales date el tiempo de conocer a esas personas en diferentes ambientes.
Porque cuando uno se da cuenta de las actitudes que tienen las personas en diferentes situaciones – Mira, por ejemplo cuando vayan a almorzar a un restaurante ¿Cómo trata esa persona a los meseros?, ¿Cómo trata esa persona a la persona que le abren la puerta, como se dirige a su esposa o a su novia? – esas señales son sumamente importantes porque te ayudan a determinar las características de su personalidad y por eso es muy importante que tú veas si es efectivamente una persona que te agrada, una persona con la que te gusta pasar el tiempo, porque muchas veces con los socios uno termina pasando
más tiempo que con la misma pareja. Uno comparte viajes, comparte cenas de trabajo o
almuerzos y desayunos de trabajo, entonces es bueno asociarse con una persona que uno diga “Que rico compartir tiempo con esta persona” una persona que me edifica, una persona que me aporta, y eso me lleva al siguiente punto.
Es que tú debes asociarte solo con personas que te adicionan valor al negocio, ¿Y qué quiero decir con eso?
Mira, para que lo veas también de la otra manera, en los negocios es 1% de inspiración y 99% por ciento de transpiración, es cierto, a todo el mundo se le ocurren ideas geniales, maravillosas ideas de negocios, pero, ¿Hacer un plan de ejecución y llevarlos a cabo? Eso es otra cosa, créeme.
Todo el mundo tiene ideas maravillosas, se levantan, se están dando una ducha
y dicen “¡Wow! Que idea tan genial” Pero de ahí a que la implementes es otra cosa, entonces asóciate alguien quien le ponga el pecho al negocio, si tú te vas a social con alguien a quien se le ocurrió la idea y luego que te dice “Mira, pero tú eres el que la vas a ejecutar, el que va a invertir el tiempo, necesito tu conocimiento y además necesito tu dinero” créeme que esa es una sociedad que está destinada a fracasar, porque cuando empiece el trabajo y cuando empieces a sudarla, te vas a dar cuenta de que la otra persona no está haciendo nada, entonces es importante que tú solo te asocies con alguien cuando efectivamente veas que el esfuerzo está compensado.
¿Y eso que quiere decir? Mira, es posible que tú te asocies con alguien donde tú colocas
tu conocimiento y el tiempo, y la otra persona coloca todo el dinero, porque para mí estos tres factores son tan importantes y uno debe entender que sin los tres no se pueden hacer negocios, de tal manera que si tú tienes una idea de negocios y se la vas a llevar
a alguien quien va a destinar el tiempo, el conocimiento y el dinero, yo te recomiendo que no sugieras que conformen una sociedad.
Esa sociedad está destinada a fracasar, más bien haz una relación transaccional.
¿Qué quiero decir con eso? Más bien dile “Mira, a mí se me ocurrió esta idea que tú puedes hacer, tú puedes implementar ¿Por qué no me das un dinero por mi idea? O me
una comisión al éxito si el negocio te funciona” Pero que sea razonable, no del
50%, 2, 3 o 5% algo así, en ese caso tu amigo lo va a recibir de otra manera. De pronto tú lo puedes ayudar, le puedes decir “De vez en cuando te voy a llamar, te doy una idea, pero tú eres quien va a estar al cargo del negocio” entonces por eso es muy importante.
Eso me lleva al siguiente punto, que es, uno solo se puede asociarse por eso con personas que valoran tu conocimiento, tu tiempo, y el dinero de la misma manera, ¿Qué quiero decir?
Mira, yo he visto sociedades en las que a uno se le ocurre la idea, se consigue un socio y dice “Vamos a invertir por mitades, tú colocas la mitad del dinero y yo la otra mitad, pero después me desaparezco y tú haces todo el trabajo” ese tipo de socio valora el dinero, porque cuando coloca el dinero son socios de 50% – 50%, pero no está valorando tu tiempo y tu conocimiento.
Si tú eres el que tiene el conocimiento para desarrollarlo, entonces solo asóciate con personas que valoran los tres elementos o las tres necesidades de la misma manera.
Y eso me lleva a otro punto muy importante es que solo asóciate con personas que tengan tus mismos principios, tus mismos principios morales, éticos, porque si tú ves que esa persona tiene aspectos de en su personalidad que no te gustan, si es una persona que hace las cosas como ‘cortando las curvas’ como dicen aquí en Inglaterra, intentando hacer las cosas entre el borde de la navaja, entre lo legal y lo no legal, ¿Tú quieres tener un socio así?
En los negocios hay implicaciones legales, esa persona te podría llevar a tener que dar justificaciones o eventualmente responder por actos en los que tú estás en desacuerdo, pero que la otra persona hace porque esa es su naturaleza, entonces por eso es muy importante asociarse con personas que tengan tus mismos principios y valores cualesquiera que sean los tuyos, que sean los mismos.
Esto es importante, por eso yo le hago mucho caso a mi mamá, que cuando yo era pequeño me decía “Escoge tus amigos, que sean amigos que te aporten” que cosa más sabia, eso es cierto, que te aporten en el conocimiento, que te aporten en buena vibra, presentándote a personas interesantes. Así debes buscar tus socios, personas que te aporten y que te hagan crecer como persona, que te hagan crecer profesionalmente, personas a las
que tú le puedas aprender, personas a las que tú admires, la admiración es muy importante.
Y por último quiero decirte algo, si tú estás en el proceso de explorar si vale la pena asociarse o no con una persona, o si es con una compañía, entonces en ese caso con los
directivos de esa compañía, tú debes estar muy pendiente si empiezas a ver alarmas rojas
o alarmas naranjas, ¿Qué quiero decir con eso? Si ves aspectos de su personalidad, o de su proceder, o de su manera de comunicarse, o de sus valores que no te gustan, replantéate esa sociedad. Sigue tu instinto, si tú ves que hay algo que no te gusta sal corriendo porque acuérdate, “Hasta para divorciarse hay que casarse bien” entonces con eso te dejo mis reflexiones que he aprendido luego de haber montado varias empresas y con muchos socios, somos grandes amigos, con muchos hemos hecho dinero y otros hemos hecho negocios que han fracasado, pero seguimos teniendo una gran amistad, porque compartimos los mismos principios y los mismos valores, porque el éxito del negocio nadie te lo garantiza.
Consíguete socios con quien de verdad tengas tiempo agradable mientras haces el negocio y después de, porque los socios se convierten en grandes amigos sin lugar a duda.
Espero que hayas encontrado muy útil estas reflexiones, espero que estas ideas y el conocimiento que compartimos aquí te aporten y te edifiquen. 
 
Si tienes alguna duda nos puedes escribir al correo leo@bienes.co.uk y con mucho gusto podemos ver en qué te podemos colaborar.
 
Gracias por escucharnos, cuídate mucho, y nos vemos en el próximo episodio. 
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