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38. Boom inmobiliario en UK post pandemia.

 

Luego de tantos meses de vivir bajo tantas restricciones de los diferentes gobiernos, de nuestras libertades personales, la posibilidad de viajar, de encontrarse con amigos y familiares. Hoy, finalmente puedo decirte que en Inglaterra estamos viendo la luz al final del túnel, así que quiero compartir contigo hoy mis reflexiones, luego de todos estos meses de pandemia. Y si tú estás en Inglaterra, quiero compartirte cuáles son mis reflexiones del impacto de la salida de la pandemia, que ya es eminente, en el mercado de bienes raíces.

 

Reflexiones y el trabajo durante la pandemia.

Quiero compartir estas reflexiones y devolverme a marzo del año 2020, cuando todos pensábamos que el mundo se iba a acabar, nosotros en ese momento paramos todos nuestros proyectos porque estábamos muy nerviosos. Íbamos a entrar en una situación en la que los bancos iban a empezar a restringir la financiación y que no ibas a poder refinanciar las propiedades que estábamos arreglando.
Empezamos a replantear el negocio y decidimos darnos un par de meses, cuando finalmente nos dimos cuenta de que la construcción estaba dentro de una de las áreas que el gobierno había permitido que continuara durante la pandemia, decidimos contemplar la posibilidad de continuar con nuestras obras.
Pero nos dimos cuenta de que a pesar de que el gobierno había dicho que la construcción podía continuar, los almacenes que venden los materiales de construcción, cerraron. No tenía ningún sentido intentar iniciar las obras de construcción cuando el personal podía ir a trabajar en los sitios, pero no íbamos a conseguir el material.
Entonces por eso, paramos y en junio del año 2020 finalmente reanudamos nuestras actividades, y ha sido un proceso bien complejo. Yo me recorro medio país, desde el sur de Inglaterra hasta Liverpool, donde desarrollamos nuestros proyectos, y vi que, en los servicios de las autopistas, en donde uno para a descansar un momento, estirar las piernas y tomar un café o ir al baño, estaban desolados.
De entre todos los almacenes de comida que hay, tenían solo uno abierto, me refiero a lugar que tienen varias cadenas de restaurantes como KFC, McDonald’s, Starbucks. Solo uno de ellos estaba abierto, la verdad era un ambiente desolador.
No solo eso, sino que el trayecto en la carretera era complejo, y cuando llegábamos al sitio de los servicios, teníamos que ir a comprar comida y nos sentábamos muchas veces en las obras a comer, o en nuestros vehículos, o algunas veces en el vehículo de nuestro contratista.
La razón por la que quiero contarte esta película, es porque hoy después de haber recorrido mis obras, finalmente me pude sentar en uno de los restaurantes que volvieron a abrir al público, y fue una sensación rarísima.
No sé si tú ya has estado en restaurantes, pero el hecho de volver a ver personas sentadas en todas las mesas y a no ver a nadie con la máscara, me pareció extremadamente extraño.
Pero bueno, no quiero contarte lo que me paso en el restaurante, quiero contarte de lo que yo he sentido en estos días, porque efectivamente el mercado de bienes raíces está sobrecalentado.
¿Por qué te digo esto? Nosotros hemos intentado buscar propiedades para amigos, quienes nos han pedido que los ayudemos a encontrar una propiedad, que desarrollemos el proyecto para adicionarle valor, y luego ayudarlo a operar. Pero hemos estado en esta tarea los últimos 3 meses, buscado propiedades como las que nosotros convertimos para nosotros, en la misma zona, pero la verdad los precios han subido cuando menos un 20% o 30% en menos de 12 meses, eso ya es preocupante.
No solo ya no podemos comprar las propiedades al mismo costo que hace tan solo 12 meses, por otra parte, cuando conseguimos una propiedad, y hacemos nuestros estimativos el costo de renovación, entonces nos estamos dando cuenta de que los materiales están subiendo semana tras semana. Estamos en una restricción, estamos sufriendo por conseguir materiales de construcción.
Mira, en las últimas semanas no conseguíamos ladrillos de concreto, no había ladrillos de concreto en Inglaterra, ¿Por qué? Porque estamos pasando por un boom de construcción.
Imagínate, no hemos salido de la pandemia y estamos en un boom de construcción.
Yo creo que si tú estás afuera del Reino Unido no vas a poder creer esto, pero es increíble, no conseguimos tampoco cemento, acero, la madera subió de precio junto con el cobre para los conductos eléctricos.
La mano de obra está muy costosa, este puede ser un efecto también el Brexit porque justo en la pandemia muchos trabajadores de Europa del este o del continente, que estaban en Inglaterra decidieron volver a sus países, y no han vuelto, por diferentes razones o porque simplemente no se nacionalizaron en el Reino Unido y esto ha causado que los contratistas principales que dependen de estos trabajadores (Estoy hablando de electricistas, mamposteros, plomeros) que no eran ingleses están sufriendo para buscar un remplazo para esa persona.
Y eso ha hecho que los costos se suban, por ejemplo, en una de nuestras obras nos pasó algo terrible, estamos convirtiendo una propiedad victoriana que tiene unos 120 años y le estamos haciendo una extensión en el patio, y decidimos probar colocar esta propiedad en acomodación turística, lo que se conoce aquí en Inglaterra como Service Accommodation, aprovechando que en esa misma cuadra tenemos una propiedad exactamente igual.
Para probar el mercado, colocamos la foto de la otra propiedad diciendo, que dicha propiedad iba a estar lista – cuando nuestro contratista nos dijo que lo estaría – esto iba a ser el 19 de julio del año 2021.
Con un mes de anterioridad, nosotros colocamos en Airbnb, la plataforma donde las personas hacen estas reservas, y empezaron a llegar solicitudes de alojamiento.
Si tú estás en el negocio de propiedades de alquiler en el Reino Unido, en cualquier parte del Reino Unido vas a ver que hay un boom, porque los ingleses que no han podido viajar a otros países a buscar un poquito de sol han decidido hacer vacaciones en el Reino Unido.
Y este tipo de acomodación está muy apetecida porque las personas no quieren ir a un hotel donde se encuentran con tantas personas en el ascensor, tantas personas en el restaurante, prefieren tener una vivienda donde ellos están con su familia o grupo de amigos.
Entonces si tú les ofreces una acomodación de muy alto nivel, con todo lo que tiene un hotel, te aseguro que vas a tener un éxito. Te lo digo porque nos pasó, efectivamente nos empezaron a llegar solicitudes de reserva, y aceptamos varias reservas entendiendo que la casa iba a estar lista.
Pues la casa iba a estar lista, si el mampostero, la persona que coloca los ladrillos para la extensión, los había colocado para remitir a la persona que hace la carpintería interna y que pudiéramos tener los muros internos dentro de la casa, con plaster boards, y luego pintar, etc.
Pero resulta que los mamposteros están en bonanza, porque hay una bonanza de construcción, el día que se levanta y ven nubes en el cielo inmediatamente deciden no ir a trabajar, porque el salario de mampostero se subió y ellos trabajan solo dos o tres días a la semana y hacen el mismo dinero que hacían antes.

La naturaleza humana y el encierro

 

Entonces, ¿Qué nos pasó?
Hemos tenido semanas tras semanas de retraso, primero porque no teníamos ladrillos, y luego porque los mamposteros cuando el clima cambia deciden no trabajar. Entonces, imagínate, esa es la ruta crítica de nuestro proyecto, sin los ladrillos no podemos construir la extensión, podemos hacer todo lo interno de la casa, pero sin ladrillos no podemos hacer el techo, y sin techo no tenemos una casa que esté cubierta a los elementos, y si no está cubierta, no podemos hacer acabados dentro de la casa.
Y es una extensión pequeña, es tan solo 6 metros de ancho por 3 metros de fondo en un jardín muy bonito, vamos a colocar un jacuzzi para nuestros huéspedes para darles toda la comodidad.
Pero, toda la casa esta lista y estamos dependiendo de esta extensión, y lo curioso es que esta semana, viniendo a la obra y hablando con el contratista principal quien me contó esta situación, el mampostero definitivamente no va a venir esta semana tampoco.
Y lo curioso es que, si el mampostero no terminaba esta semana, la semana entrante no podía empezar el carpintero, quien hace la cubierta.
Y hablando con el carpintero mientras estaba en la obra, le pregunte cuál era la situación, y me dio una respuesta interesante, me dijo “Mira Leo, como el mampostero no ha terminado, yo no voy a poder hacer la cubierta” Imagina mi sorpresa.
Pero me dijo lo siguiente “Mira Leo, es que llevo un año sin salir de vacaciones” y esto es algo muy importante, uno no puede desconocer la naturaleza humana.
Obviamente, yo sabía que a penas él me estaba comentando esto y apenas abrió la boca y empezó a decirme “No puedo” yo ya estaba pensando en mi cabeza en las cancelaciones de Airbnb, empezar a dar excusas y explicarle a la gente la situación, y ojalá que puedan mover su viaje o de entrada devolverles todo el dinero porque esta situación es culpa nuestra, ciertamente nosotros contábamos con la buena fe de que nuestro contratista iba a poder terminar porque su equipo le iba a cumplir, pero no va a ser así.
Y cuando me dice esto el carpintero, “Llevo más de 18 meses sin salir con mi familia, es la primera vez que voy a estar de vacaciones, y he estado por meses esperando este momento”.
¿Tú como le puedes decir a una persona después de que te dice eso “Es que te necesito en la obra, necesito que tu estés acá”? Porque todos hemos estado en esa situación, y por eso te digo que uno no puede desconocer la naturaleza humana, porque todos estamos en el mismo bote. A todos, esta pandemia nos ha afectado, así que le dije “No te preocupes”, más bien le pregunte sobre el lugar que visitaría y con quien iba a ir, y le dije “Que rico que estés con tu familia”.
Inmediatamente lo deja haciendo sus cosas que debía hacer, él tiene otros trabajos en la propiedad, me subí al carro y empecé a hacer las cancelaciones. Y quería contarte esto porque eso es lo que nos está pasando, no solo eso, no solo tengo una escasez de mano de obra y de materiales, tengo este otro inconveniente que es que los precios de las propiedades que queremos comprar están muy altos – como empecé contándote al inicio del episodio – ¿Y sabes por qué es eso? Porque hay un exceso de liquidez en el Reino Unido.
Estadísticamente, la oficina de estadísticas del Reino Unido hizo una encuesta a una cantidad representativa de todo el país, con una pregunta muy sencilla la cual repitieron por varios meses, “¿Tú crees que tu situación debido a la pandemia está igual? ¿Ha mejorado o ha empeorado?”.
El 50% de las personas en el Reino Unido han respondido que, a pesar de la pandemia, su situación económica y laboral sigue igual, la situación financiera del hogar en realidad, y el porcentaje de personas que sienten que los ha afectado ha ido disminuyendo.
En este momento esta tan solo en el 10%, imagínate que increíble. Y se cree que el resto de esta situación va a mejorar, quiero decírtelo porque esta es la situación. Muchas personas debido a que no han podido viajar, ni salir a restaurante, teatros o a divertirse, han ahorrado cantidades inmensas de dinero, y con toda esta exageración que hay alrededor de los mercados de valor muchas personas están buscando invertir en bolsas más tangibles.
¿Y qué es más tangible que el mercado de propiedades?, y por eso el mercado de propiedades está pasando por un boom increíble.

El Boom del mercado de propiedades y cómo manejarlo.

 

La semana pasada me reuní con el director de una casa de subastas aquí en Liverpool que se llama Ronan Connolly, preguntándole sobre sus impresiones del mercado, y quiero compartir contigo todo lo que me dijo. Me comenta que “En este momento estamos atravesando un boom como el que se dio antes de la crisis financiera del año 2007”, quiero que tomes mucha nota de lo que él me dijo.
También me dijo “Yo además de también vender propiedades por medio de subastas, soy un inversionista inmobiliario, y tengo propiedades en Liverpool, Manchester, Birmingham” Y me dijo “Yo nunca compraré las propiedades que se están vendiendo hoy o muchas de las propiedades que tienen en subasta al precio que se están vendiendo”
“Hay muchos novatos que están llegando al mercado y ellos no hacen un análisis diligente como el que tú haces” Él me ha visto cuando voy a mis viewing y ve cómo voy con mi tablita tomando fotos en tres dimensiones y midiendo – Y me dice “Muchas personas están comprando propiedades por internet sin ir a verlas, y subestiman los costos de renovación, hacen análisis más optimistas del ingreso”
Eso quiere decir que están buscando un número de rentabilidad que va a ser muy difícil de encontrar. Por eso ahora más que nunca, es importante volver a lo fundamental, y volver a hacer los análisis de los costos y del mercado para saber en cuanto se puede vender esa propiedad.
Si este es tu negocio, debes hacer un análisis de en cuanto se va a rentar también, para que tú efectivamente puedas hacer un análisis de viabilidad que sea cercano a la realidad, y hay algo muy interesante; Hay personas que están buscando simplemente parquear el dinero en un diferente al de la cuenta. Cuando tú tienes el dinero en una cuenta aquí en el Reino Unido hoy, si estas de buenas de tan un 0.5% anual, cuando comparas algo que sea mejor que eso, que es casi cualquier cosa, una propiedad que puede estarte dando un 3% o 4% resulta mucho más atractiva que 0.5%.
Por eso hay personas que están comprando propiedades buscando márgenes de ese nivel, imagínate. Todos estos factores han causado que los precios de las propiedades suban, nosotros hemos visto propiedades que se están vendiendo antes de la subasta y se están vendiendo a precios ridículos, y en las subastas se están vendiendo a precios muchísimo más altos de lo que uno pensaría.
No sé si tú has escuchado nuestro episodio #16, donde te contamos sobre la venta en una subasta, los precios de ese momento eran bajísimos con respecto a los precios que tienen hoy propiedades como esas en las mismas cuadras.
Por eso, quería compartir esta reflexión contigo, estamos en un mercado que está pasando un momento donde ciertamente hay un boom de propiedades y debes ser muy cuidadoso.
Para que tengas una buena idea del mercado quiero contarte la otra cara de la moneda, como te digo es un mercado de vendedores, para comprar propiedades el vendedor es el que toma la determinación de en cuanto la vende y a cuanto la vende, así de sencillo.
Pero por el otro lado quiero contarte como está el mercado de las rentas, nosotros hemos visto que ciertamente hay un boom de personas buscando acomodación económica y con altos estándares, que es efectivamente donde nosotros estamos, en el sector del mercado que nosotros estamos.
Porque como se reactivó la economía, hay un éxodo de personas viniendo nuevamente a las ciudades, a las ciudades grades e intermedias buscando acomodación para trabajar en restaurantes, en cafés, en bares, para trabajar en oficinas, ya que también nuevamente están volviendo.
Las oficinas grandes de los centros de negocios se están repensando, pero los negocios pequeños y medianos están dándole bienvenida nuevamente a sus trabajadores y esto es algo interesante. Esas personas están cansadísimas de trabajar en su casa, porque estas personas fueron las que se devolvieron a vivir con sus papás o los que se fueron a vivir con amigos y ahora están buscando tener un espacio nuevamente.
Ese espacio únicamente se los da el trabajo, se los da la oficina, entonces nosotros en este momento – y te lo digo porque casualmente yo intento quedarme en nuestras propiedades cuando son grandes proyectos – y mientras estoy grabando este episodio estoy en un cuarto de hotel, porque todas nuestras propiedades están llenas.
Estamos pasando un boom también del mercado de propiedades de acomodaciones, entonces con esto quería contarte en donde estamos, para que tú hagas un análisis de donde está el mercado, y para que veas si quieres invertir en el mercado de bienes raíces qué debes tener en cuenta, no te dejes llevar por esa ola de precios exagerados y que la sensación de “Me va a dejar el tren” haga que compres una propiedad más costosa de lo que unos números muy juiciosos te dicen que se debe de pagar.
Segundo, si estas en el mercado de acomodación turística, aproveches la bonanza porque está increíble.
Y tercero, que si estas en el mercado de rentas, seas optimista porque en este momento hay muchas solicitudes y uno puede darse el gusto de escoger los inquilinos.
Así está el mercado de propiedades y eso era lo que quería compartir contigo, espero que seas optimista para lo que viene después de la pandemia porque la verdad es que este boom es lo que estamos viviendo.
Y si no estas en el Reino Unido, espero que pronto todos los países tengan este efecto de rebote, porque ciertamente esta contracción en el desuso y demanda lo que va a hacer es que cuando a la gente le den permiso, va a salir a gastar sin dudar a dudas.
Me despido desde Liverpool, y te mando un abrazo a donde sea que te encuentres.
Si tienes alguna duda nos puedes escribir al correo leo@bienes.co.uk y con mucho gusto podemos ver en qué te podemos colaborar.
 
Gracias por escucharnos, cuídate mucho, y nos vemos en el próximo episodio. 
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