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15. Los aspectos legales para comprar una propiedad en Inglaterra

EPISODIO 15

Adolfo Márquez, abogado y asesor legal en el área de derecho de propiedades nos cuenta sobre proceso de traspaso del título de una propiedad “Conveyancing”, porqué tanto el comprador como el vendedor deben tener abogados que los asesoren por separado y sobre los dos pasos importantes en el proceso de compra, el intercambio de contratos y la suscripción de los contratos (“Exchange” y “completion”), así como, otros aspectos legales que deben tenerse en cuenta.

En este episodio hablamos con Adolfo Márquez, abogado y asesor legal en el área de derecho de propiedades de Abacus Solicitors en Manchester sobre proceso de traspaso del título de una propiedad “Conveyancing”,
Los aspectos legales de los negocios de bienes raíces tienen sus particularidades, los abogados de propiedades utilizan unos términos bien particulares, para los que el inglés es nuestra segunda lengua pueden resultar extraños. Aún más si tenemos presente venimos de Latinoamérica o España donde estamos acostumbrados al derecho civil.
En Inglaterra es necesario utilizar un abogado para comprar una propiedad.
Normalmente cuando uno compra una propiedad por medio a un agente inmobiliario, el agente siempre le pregunta a uno como comprador si ya tiene un abogado que lo va a representar en la compra.
Si uno no tiene aún un abogado, los agentes inmobiliarios tienen abogados con quienes ellos trabajan frecuentemente y el agente siempre está en capacidad de recomendar al comprador un abogado.
Al agente le interesa que la compra se materialice, que el negocio se cierre pronto pues ellos ganan su comisión cuando el comprador se convierte efectivamente en el dueño, en lo que se conoce aquí como la suscripción del contrato o “completion”.
Utilizar el abogado que a uno le recomienda el agente, normalmente no tiene nada de malo. Los abogados en Inglaterra siguen un código de conducta que le exige a velar por los intereses del cliente, sin embargo, lo mejor es que ustedes tengan su abogado de confianza. Por varias razones que mencionaremos en este episodio.
Como funciona el traspaso del título de una propiedad?
El proceso del traspaso del título de una propiedad se conoce en Inglaterra como “Conveyancing”
El abogado del comprador debe hace el análisis de los títulos de la propiedad para ver que no existan obligaciones legales. Igualmente, los abogados realizan unas búsquedas y cargos legales que puedan afectar la propiedad.
Los dos pasos más importantes en el proceso de compra son el intercambio de contratos cuando las partes de obligan y la suscripción del contrato, cuando se intercambian las llaves y el dinero (Lo que se conoce como ¨Exchange¨ y ¨completion¨)
Cuando se suscribe el contrato es cuanto los abogados del comprador le envían el dinero al abogado del vendedor.
¿Se necesita un abogado siempre?
Se puede comprar una propiedad sin utilizar un abogado, pero esto podría tener muchos riegos y la posibilidad que el abogado decida no actuar o cobrar más.
En Inglaterra tanto el comprador como el vendedor deben tener abogados que los asesoren por separado, igualmente un abogado que represente a cualquier prestamista si está involucrada una hipoteca.
El organismo regulador de los Abogados el Solicitors Regulation Authority (SRA) tiene restricciones por la cuales un solo abogado no puede representar a todas las partes porque se podría tener un posible conflicto de interés.
Pero la misma firma de abogados si puede actuar por el comprador y por el vendedor con abogados diferentes dentro de la misma firma.
La cadena de compra
En Inglaterra surge cuando el comprador esta vendiendo otra propiedad o cuando el vendedor también está comprando otra propiedad. En una cadena puede haber varias personas involucradas y todos deben hacer intercambio y suscripción al tiempo. Si una cadena se rompe hay mecanismos que se pueden usar una licencia de ocupación por medio de una renta que se puede descontar del valor de compra.
Riesgos que pueden tener los inversionistas de Latinoamérica que quieran invertir en propiedades en el Reino Unido 
– Usar abogados especializados para el tipo de propiedad, si es residencial o comercial usar el abogado especializado.
– Preguntar si la propiedad es Freehold o Leasehold (en este caso quien colecta y cuando valen y si tienen clausulas de incremento la renta de la tierra y si hay una tarifa de mantenimiento).
– Cláusulas que prohíban ampliaciones, modificaciones o cambio de uso.
– Tener una dirección de correo electrónico donde lo puedan contactar los diferentes actores.
– Si son apartamentos que no tengan fachadas falsas (cladding).
Honorarios de un abogado
Los honorarios de un abogado varían en cuanto al precio de la propiedad.
Por ejemplo, para una propiedad Freehold que tenga un valor de £200,000 los honorarios son del orden de £600-£650 más IVA de 20%.
Las búsquedas (que las hace un tercero subcontratado por el abogado) pueden costar alrededor de £300
El Registro con la oficina de registro entre £20 y £135 dependiendo del valor de la propiedad.
Mas el impuesto de timbre (Stamp Duty). Si desea calcular el impuesto de timbre puede descargar esta hoja de calculo que lo calcula automáticamente.
Si no están contentos con los servicios de los abogados.
Debe realizar una queja de acuerdo con el proceso interno de quejas de los abogados.
Si no se da solución puede elevar la queja a la entidad que vela por el servicio que presentan los abogados, lo que garantiza que se usan las mejores prácticas www.legalombudsman.org.uk
Cómo contactar a Adolfo Márquez
a.marquez@abacus-law.co.uk
Finalmente, si ustedes quieren invertir en desarrollos inmobiliarios en Inglaterra y desean conocer los proyectos que estamos adelantando me pueden contactar por correo electrónico a leo@bienes.co.uk o a través del formulario de contacto de la página web www.bienes.co.uk
 
Finalmente, si ustedes quieren invertir en desarrollos inmobiliarios en Inglaterra y desean conocer los proyectos que estamos adelantando me pueden contactar por correo electrónico a leo@bienes.co.uk o a través del formulario de contacto.
Igualmente, si están interesados en conocer los proyectos inmobiliarios que desarrollamos por medio de nuestra empresa LAUK Holdings en Liverpool visiten la pagina web www.laukholdings.com
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